Hipoteca divisible: una herramienta clave para que el crédito vuelva a tocar la puerta de los inquilinos

Un nuevo crédito hipotecario que llega en el momento justo

El Gobierno Nacional acaba de reglamentar la figura de la hipoteca divisible mediante la Resolución Conjunta 2/2025, en ejecución del DNU 1017/2024. Esta figura legal, poco difundida pero muy potente, permite que quien compra una vivienda en pozo pueda financiar solo su unidad, sin esperar la subdivisión o la escritura definitiva.

La novedad no es solo jurídica: llega en el momento exacto. Con inflación en baja, bancos líquidos y miles de inquilinos pagando alquileres indexados por IPC (índice de precios al consumidor), se abre una oportunidad histórica para que esa cuota mensual empiece a construir patrimonio propio.

¿Qué es una hipoteca divisible y cómo funciona?

La hipoteca divisible permite constituir un crédito hipotecario sobre un inmueble no subdividido (como un edificio en obra). A medida que avanza el proyecto y se determinan las unidades, la deuda total se divide y se asigna individualmente a cada comprador.

Es decir: no necesitás esperar la escritura ni confiar ciegamente en un fideicomiso. Con esta figura, accedés al crédito bancario desde el pozo, con respaldo registral y responsabilidad limitada a tu unidad.

Ventajas reales para quienes alquilan y buscan su casa propia

– Hoy los alquileres se actualizan por IPC (índice de precios al consumidor). Las hipotecas UVA también se ajustan por IPC. Pero una te endeuda y te deja sin nada, la otra construye tu casa.

– Las tasas bancarias para primera vivienda son competitivas: van del 4% al 8% anual, muy por debajo de los préstamos tradicionales.

– Comprar en pozo permite acceder a precios de preventa, muy inferiores a los de mercado una vez terminada la obra.

– El banco, a través de una hipoteca formal, ofrece mejores condiciones de financiación que los desarrolladores, que suelen exigir adelantos altos, sin garantías y en negro.

– Cada unidad tiene su hipoteca individual, inscripta en el Registro de la Propiedad. Esto significa transparencia, seguridad jurídica y protección frente a deudas ajenas.

Advertencias necesarias: no todo lo que se llama crédito es justo

Apoyamos esta herramienta porque creemos que puede ayudar a miles de familias. Pero el apoyo no implica mirar para otro lado. Estas son las advertencias clave que deben tener en cuenta los compradores:

– Hoy la figura está reglamentada, pero no hay una oferta concreta de los bancos en el mercado masivo.

– El trámite exige una ingeniería legal compleja: planos aprobados, escritura específica, certificaciones notariales, registración ágil. Todo eso cuesta y puede demorar el proceso.

– Si el proyecto inmobiliario se frena, el comprador puede quedar atrapado en un limbo jurídico: ni vivienda ni devolución, pero con una deuda activa.

– No hay una regulación nacional de los costos extra: los gastos de escribanía, certificación y registro pueden variar y ser usados para “licuar” el beneficio real del crédito.

Qué hace falta para que funcione: reglas claras y voluntad política

Para que esta figura no quede en letra muerta ni sea solo para desarrolladores con amigos en los bancos, el Estado y el sistema financiero tienen que ponerse a trabajar en serio:

Los bancos deben lanzar productos hipotecarios accesibles, claros y con requisitos razonables.

Los registros provinciales y los colegios de escribanos deben acompañar sin demoras ni costos ocultos.

El Estado tiene que controlar, informar y garantizar que esta herramienta esté al servicio del consumidor.

Esta puede ser la puerta que miles de familias necesitan para salir del alquiler eterno. Pero no alcanza con buenos decretos: hace falta voluntad, control y decisión política para que el crédito hipotecario no sea solo una promesa, sino una realidad concreta para quien trabaja, alquila y quiere su casa.

¿Querés acceder a una hipoteca divisible? ¿Estás por comprar una unidad en pozo? Pedí asesoramiento, exigí transparencia y no firmes nada sin respaldo legal. Porque el derecho a la vivienda también se construye con información y organización.