Cómo rescindir legalmente un contrato de alquiler antes de tiempo y sin conflictos

Inmobiliarias que exigen penalidades ilegales. Propietarios que retienen el depósito sin causa. Condiciones abusivas como entregar la propiedad recién pintada o pagar varios meses por anticipado. A diario se repiten situaciones que contradicen la ley y vulneran los derechos de los inquilinos. Sin embargo, existen herramientas legales claras para poner fin al contrato antes de tiempo, sin caer en estas trampas.

Desde la entrada en vigencia de las reformas introducidas por el DNU 70/2023 al Código Civil y Comercial de la Nación, el inquilino puede rescindir anticipadamente un contrato de alquiler en cualquier momento, cumpliendo con requisitos específicos y razonables. El problema es que muchas inmobiliarias aún operan con normas ya derogadas o directamente inventan condiciones que no existen.

Exigir un año de permanencia como mínimo, aplicar multas equivalentes a dos o tres meses de alquiler, retener el depósito arbitrariamente o imponer que el inmueble sea devuelto “recién pintado” son prácticas que, aunque frecuentes, no tienen sustento legal. La normativa vigente es clara y protege al inquilino de estos abusos.

Qué dice la ley

El artículo 1221 del Código Civil y Comercial, reformado por el DNU 70/2023, establece que el locatario puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando como indemnización el 10% del monto total de los alquileres que restan hasta el vencimiento del contrato.

Además, se exige que la notificación sea fehaciente, es decir, que quede constancia del aviso (carta documento o correo electrónico oficial). No se requiere justificar el motivo ni cumplir un plazo mínimo de estadía.

Requisitos legales para rescindir

– Solo puede hacerlo el inquilino (locatario).
– Debe notificar al propietario de forma fehaciente.
– Debe abonar el 10% del total de los alquileres que faltan por pagar.

Modelo de notificación para carta documento

El trámite es sencillo. El inquilino puede acercarse a cualquier sucursal del Correo Argentino con su DNI, solicitar el formulario de carta documento y escribir el siguiente texto:

Sr. [Nombre completo del propietario según el contrato]
 Domicilio legal: [Dirección que figura en el contrato]

JUAN PÉREZ, DNI Nº [N° de documento], actualmente arrendatario del inmueble ubicado en [dirección completa], le notifica:

Rescisión del contrato de locación: Conforme a las cláusulas contractuales y al artículo 1221 del Código Civil y Comercial, le notifico que voy a resolver en forma anticipada el contrato de locación, restituyendo la propiedad en iguales condiciones a las recibidas, y abonando una indemnización del 10% del monto total de los alquileres que restan por pagar hasta la finalización del contrato.

Depósito en garantía: Conforme a lo dispuesto en el DNU 70/2023 y en los artículos 1187, 1196, 1210 y concordantes del Código Civil y Comercial, le requiero que restituya en forma inmediata las sumas entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, en cumplimiento de lo pactado.

Le advierto que, en caso de negativa a dicha restitución, su accionar podría constituir el delito de estafa previsto en el inciso 2 del artículo 173 del Código Penal Argentino.

Saludo atentamente,

[Firma del inquilino]

Cuándo el inquilino puede negarse a pagar la indemnización

El pago del 10% solo corresponde si la rescisión es sin causa. Pero si el inquilino se ve forzado a abandonar la vivienda por incumplimientos del propietario, no debe pagar ninguna multa.

El artículo 1220 del Código Civil y Comercial es claro: si el incumplimiento es imputable al propietario, el contrato puede resolverse sin penalidad. Esto incluye casos como:

– El dueño no realiza reparaciones necesarias.
– El inmueble presenta condiciones de inhabitabilidad.
– Hay filtraciones, problemas eléctricos, o instalaciones en mal estado, y el locador no responde a los reclamos.

La ley también establece que el propietario tiene el deber de conservar la vivienda en condiciones aptas para el uso convenido. Si no lo hace, y el daño no fue causado por el inquilino, la rescisión es válida y no genera obligación indemnizatoria.

Una herramienta legal clara frente a los abusos

Rescindir un contrato no es incumplirlo: es ejercer un derecho previsto por ley. Lo verdaderamente ilegal es que se obligue al inquilino a soportar condiciones que no firmó, que se le apliquen sanciones arbitrarias o se lo amenace con acciones judiciales infundadas. En tiempos de inestabilidad habitacional, el acceso a la información legal es clave para evitar abusos y defender el derecho a una vivienda digna y justa.