Con mayor oferta de inmuebles, ¿qué pasó con el valor de los alquileres en febrero?

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires volvió a mostrar en febrero de 2026 un comportamiento heterogéneo en el segmento de los alquileres, según el último informe elaborado en conjunto por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre a partir del análisis de los avisos publicados en la plataforma.

Los precios en pesos corrientes evidenciaron movimientos dispares respecto de enero. A nivel agregado del AMBA, los alquileres de casas registraron una caída intermensual del 2,3%, mientras que los departamentos mostraron una suba del 1,1%.

La comparación interanual, en cambio, confirma una tendencia claramente alcista: frente a febrero de 2025, los precios de alquiler aumentaron 32,8% en casas y 28,6% en departamentos, reflejando el impacto acumulado de la inflación y el reacomodamiento del mercado locativo tras los cambios normativos de los últimos años.

El comportamiento por aglomerados muestra matices relevantes. En febrero, los precios de alquiler de casas por metro cuadrado retrocedieron 2,6% en GBA Norte y 1,6% en GBA Oeste, mientras que en GBA Sur se observó un incremento mensual del 1,0%.

En el caso de los departamentos, las variaciones intermensuales fueron positivas en todos los corredores: 3,9% en la Ciudad de Buenos Aires, 1,1% en GBA Norte, 1,6% en GBA Sur y 2,0% en GBA Oeste.

Al analizar la evolución interanual por zonas, los alquileres de casas muestran fuertes incrementos, especialmente en GBA Sur, donde el precio por metro cuadrado avanzó 53,2% respecto de febrero de 2025.

En GBA Norte, la suba fue del 28,7%, mientras que en GBA Oeste alcanzó el 26,2%.

En el mercado de departamentos, los aumentos interanuales también fueron generalizados: 35,4% en CABA, 29,0% en GBA Norte, 33,8% en GBA Sur y 33,3% en GBA Oeste.

La mayor granularidad del relevamiento permite identificar los distritos con mayores variaciones de corto plazo.

Entre los municipios del AMBA, excluida la Ciudad de Buenos Aires, Ezeiza encabezó en febrero el mayor aumento intermensual en el precio de alquiler de casas, con una suba del 2,2%, mientras que Avellaneda lideró en departamentos, con un incremento del 4,5%.

Dentro de CABA, el barrio de Almagro se destacó como el de mayor aumento mensual en el precio de alquiler de departamentos medido en pesos corrientes por metro cuadrado, con un alza del 5,0%.

Un dato clave que atraviesa todo el informe es la fuerte expansión de la oferta de alquileres. En febrero de 2026, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en el AMBA se incrementó un 215,5% en comparación con noviembre de 2023, de acuerdo con los datos relevados hasta el 25 de febrero.

Este crecimiento de la oferta ayuda a explicar la moderación observada en las variaciones mensuales de precios, especialmente en algunos corredores.

Este escenario del mercado locativo contrasta con la evolución del segmento de compraventa, que en febrero mostró señales de recuperación, aunque con ritmos desiguales.

Según los mismos relevamientos, los precios de venta en dólares se mantuvieron relativamente estables. En términos interanuales, el valor del metro cuadrado de casas en el AMBA aumentó apenas 0,9% frente a febrero de 2025, mientras que los departamentos registraron una suba más marcada, del 5,5%. A nivel mensual, las variaciones fueron moderadas y heterogéneas, lo que da cuenta de un mercado sin sobresaltos, pero todavía selectivo.

En paralelo, los datos de los colegios de escribanos muestran que febrero fue un mes particularmente activo en cantidad de operaciones, impulsado en gran medida por el crédito hipotecario. Tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia, las escrituras crecieron con fuerza respecto del año anterior y una proporción creciente de las compraventas se concretó con financiamiento bancario.

Sin embargo, el aumento de las operaciones no se tradujo en una aceleración significativa de los precios, lo que sugiere que la recuperación de la demanda convive con límites claros vinculados al acceso al crédito, los ingresos reales y la cautela de los compradores.