Expensas: suba récord y un temor latente que amenaza al mercado inmobiliario

El valor de las expensas va camino a convertirse en un factor determinante a la hora de la renegociación de los contratos de alquileres, al tiempo que mete cada vez más presión sobre el bolsillo de los propietarios y choca con los bajos ingresos de miles de familias cuyos salarios no acompañan el ritmo de la inflación.

Mientras que en mayo la variación fue de un 26%, se espera que en junio las expensas reflejen el impacto de los incrementos de los servicios de luz y de gas que representan uno de los mayores costos de la nómina de gastos que determinan los consorcios de edificios, countries o barrios privados del país. 

Según un relevamiento realizado por Octopus PropTech, las expensas acumulan un crecimiento del 67,54% en lo que va del año, con un valor promedio de $111.620 mensuales. Estas cifras reflejan el promedio de todos los gastos del consorcio: salarios, abono de servicios, compras, servicios públicos, seguridad, limpieza, mantenimiento, honorarios profesionales, entre otros costos.

Si bien la desaparición de la Ley de Alquileres dispuesta por decreto del presidente Javier Milei favoreció -en parte- la reactivación del mercado inmobiliario, el aumento de las expensas contrarresta las expectativas del sector y ahonda las dificultades de muchos inquilinos a quienes la desregulación de los contratos les terminó jugando una mala pasada.

"En julio pasado cerramos un contrato de alquiler por dos años por $350 mil, con expensas que rondaban los $20 mil. Pero con la desregulación de contratos, el propietario cambió las condiciones y nos aumentó el valor a $600 mil, mientras que las expensas pegaron un salto tremendo, y hoy estamos pagando casi $120 mil", explica María Emilia Contesini, inquilina de un tres ambientes en el barrio porteño de Núñez.

El caso de Mariano García es inverso. "Tengo mi departamento en alquiler, un monoambiente en Palermo, porque a su vez yo alquilo en otro lado, y decidí respetar el contrato inicial. Lo que ocurre es que hoy el valor del alquiler de mi monoambiente se acerca casi al monto de las expensas, y mi inquilino está desesperado", relata.

Por otra parte, la suba de las expensas está generando -aunque de manera muy incipiente- un cambio en las preferencias de búsqueda de los inquilinos que comienzan a analizar la variable de propiedades libres de este ítem, ya sea en PH o en viviendas o urbanizaciones sin consorcios.

"En el último mes tuvimos un aumento, aunque mínimo, de consultas por propiedades alejadas de los grandes éjidos urbanos donde no hay expensas y donde, además, los valores de los inmuebles pueden ser más convenientes", revela Carlos, de Remax.

¿Qué sucede con las expensas en relación con los encargados?

Durante mayo, la  mayoría de los consorcios recaudan una previsión para poder abonar el aguinaldo de los encargados. Por esta razón, se observa una variación de abril a mayo de un 59,37% en el valor. Esto hace que el peso del salario de los encargados dentro de la expensa se eleve al 30,92%.

"Dentro de los gastos que componen las expensas de un consorcio, el gasto principal que históricamente se actualiza inexorablemente en línea con la inflación es el salario de los encargados. Tienen un sindicato muy fuerte (SUTERH), que es de los más fuertes del país. Entonces, es el rubro que más rápido se actualiza si lo comparamos con otros rubros o proveedores como los honorarios de la administración, un plomero, un gasista, la empresa de fumigación, entre otros. Estos últimos son rubros fácilmente reemplazables, por lo que el poder de negociación que tienen es bastante bajo. Durante mayo en particular, los consorcios deben generar una previsión para poder afrontar el pago de los aguinaldos del mes de junio, es por eso que vemos como crece el valor del rubro 1 dentro de la expensa", explica Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus PropTech.

Y agrega: “Este año se dio una situación particular que fue que en el mes de febrero SUTERH informó una nueva escala salarial con un ajuste que no fue publicada en boletín oficial, por ende, no fue homologada correctamente. En marzo sucedió lo mismo y recién a mediados de abril se publicó y quedó oficializada, con ajustes retroactivos a febrero y marzo. El impacto de aguinaldos, sumado a las actualizaciones previamente mencionadas hacen que veamos un notable ajuste en las expensas de mayo, a contramano de la caída de la inflación.”

¿Cómo impacta el ajuste de tarifas?

Dentro de los gastos de una expensa, los que corresponden al rubro 2 son los “Servicios Públicos”. Es decir, todos los gastos referidos a servicios públicos del consorcio, Aysa, Metrogas, Edenor, Edesur. El peso de los gastos de este rubro se ubica en un peso del 10.65% del total de los gastos del consorcio.

“La suba de servicios se refleja en algunos consorcios, pero no ha terminado de impactar y de hecho, va a seguir subiendo todos los meses. En primer lugar, porque desde el gobierno se planteó una estrategia de suba escalonada, primero se subieron los servicios al sector N1, de mayores ingresos y luego se irá aumentando N2 y N3, ingresos medios y bajos. En Mayo vemos un crecimiento de casi el 50% comparado a los valores de abril y creemos que la tendencia va a seguir creciendo”, menciona Baccigalupo.