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Qué pasará con los alquileres temporarios a partir de la derogación de la ley

Mientras el sector inmobiliario festeja la derogación de la norma, los inquilinos temen por profundización de la falta de oferta de alquileres accesibles.

Florencia Arbeleche
Florencia Arbeleche miércoles, 27 de diciembre de 2023 · 09:18 hs
Qué pasará con los alquileres temporarios a partir de la derogación de la ley
¿La derogación de la Ley es una oportunidad para los alquileres prolongados o favorecerá más a los temporales? Foto: Archivo

La derogación de la Ley de Alquileres, incluida en el listado de reformas del Estado contenidas en el DNU anunciado por Javier Milei, sigue cosechando opiniones a favor y en contra. Mientras que las distintas entidades que agrupan a operadores del sector inmobiliario calificaron de auspiciosa la decisión, los grupos de inquilinos expresaron su disconformidad al asegurar que la derogación de la Ley de Alquileres profundizará la crisis habitacional del país.

Otro de los sectores que ve con buenos ojos la medida es el de los alquileres temporarios, un segmento orientado esencialmente al turismo y con fuerte presencia en la Ciudad de Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Mar del Plata, la Costa Atlántica y Bariloche. 

Con tarifas establecidas en dólares desde hace meses a través del sitio Airbnb, por ejemplo, los alquileres temporarios se convirtieron en una buena alternativa para los propietarios -sobre todo de aquellas unidades de uno o dos ambientes-, con estadías cortas, cobro en divisa y sin ningún tipo de regulación.

Sin embargo, el beneficio de unos se traduce en el problema de otros porque al destinar los viviendas al alquiler de turistas quedan fuera del mercado las propiedades para estadías de largo plazo.

La falta de oferta de alquileres permanentes, entonces, no se debe a la Ley de Alquileres aún vigente, sino a que en muchas ciudades hay otro mercado que es el temporario, donde el propietario gana cinco veces más.

“El mercado inmobiliario argentino está viviendo una fuerte tendencia respecto a los alquileres temporarios en detrimento de los permanentes”, indica Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano. Y asegura que sólo en la Ciudad de Buenos Aires se registran más de 80,000 inmuebles en alquiler temporario, sobre un total que se estima que ronda los 600.000.

“Se trata de un fenómeno que se está profundizando en Argentina y repercute en menos oferta de alquiler permanente. Lo mismo sucede en ciudades turísticas donde hoy se hace muy difícil encontrar una vivienda, tales como: Bariloche, Mar del Plata, en toda la Costa Atlántica y empieza a pasar también en ciudades como Rosario o Córdoba, que si bien no son centros turísticos tan grandes cuentan con alta demanda temporal compitiendo mano a mano con la plaza hotelera”, concluye.

¿Qué pasará con los alquileres temporarios con la derogación de la Ley?

El sector de los alquileres temporarios o turísticos será, en rigor, uno de los más beneficiados por la decisión del Gobierno de Javier Milei. Según los especialistas, la eliminación de la Ley de Alquileres le dará al mercado un marco legal que hasta el momento no tenía, ya que se habilitan las cobros en dólares y los contratos por un día.

"Sin que sea el espíritu de la Ley, lo que se hizo al derogarla es blanquear el sistema. Esto va a implicar que teniendo ganancias más grandes que el alquiler permanente, el alquiler temporario siga su curso y hasta aumente la cantidad de alquiler temporario", explicó Celis y agregó: "El registro de alquileres temporarios de la Ciudad de Buenos Aires indica que se ofrecen cerca de 650 propiedades. Sin embargo, las páginas muestran más de 30.000 disponibles. Es un retrato que muestra la diferencia entre los registros y la realidad".

Los alojamientos temporarios se verán favorecidos por la derogación de la Ley.

Por su parte, el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires expresó que la derogación de la Ley de Alquileres, que implica entre otras cosas la libre pactación en las condiciones de los contratos de locación, "permitirá a los inmobiliarios trabajar en acercar las partes para concretar los entendimientos".

"Todas estas disposiciones anunciadas tendrán como respuesta en el aumento de la oferta de los inmuebles para alquiler. Cuanto más rápido se despejen las incógnitas en varios aspectos de la política económica, antes se producirá la recuperación de nuestro sector", señalaron desde la entidad que agrupa a los Corredores de la Ciudad de Buenos Aires.

En la misma línea, la Cámara Inmobiliaria Argentina aseguró que la vuelta atrás con la norma "es lo que veníamos solicitando". "Creemos que va a ser positivo tanto para inquilinos como para propietarios, vamos a tener un mercado más dinámico, con más oferta y con valores más lógicos", explicó Iván Ginebra, presidente de la cámara.

Los desafíos que enfrenta el alquiler de vivienda permanente

La incertidumbre económica genera alteraciones en todos los precios y en el caso de la vivienda aquellos que no tienen un techo propio se encuentran ante una situación de mayor vulnerabilidad producto de la inflación y la dolarización de los precios hacia los inquilinos.

“Lo que suele suceder ante estos procesos devaluatorios es que los precios en dólares de los departamentos se mantienen estables, pero se desaceleran las ventas, al punto de casi desaparecer, por lo menos durante este proceso”, completó Celis.

Asimismo, el analista sostuvo que “en 2002, a los 4 meses de la devaluación, hubo una baja muy fuerte del precio de los departamentos y después se dio un rebote muy importante al año". "En esta ocasión puede que haya algún sinceramiento de mercado un poquito más adelante, donde los precios en dólares disminuyan, pero en pesos representará un aumento notable del valor”, dijo.

Esta circunstancia profundiza la brecha y la vulnerabilidad de los sectores más bajos, “la relación de precios según el salario real de la población y el acceso a la compra de un inmueble se vuelve una posibilidad cada vez más lejana. Algo que indudablemente va a repercutir también en los alquileres, con propietarios que verán sus ganancias disminuidas en términos de dólares, mientras la tasa esperada era del 1% anual, hoy estamos en el 0,3%, y tendería a ser aún menor”, cerró el especialista.

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