Ley de alquileres: las principales dudas sobre la nueva norma

La semana pasada se sancionó en el Senado la nueva Ley de Alquileres, que generó polémica por las críticas de gran parte de la oposición. La nueva ley incorpora varios cambios. Entre ellos que la duración de los contratos se extiende a tres años, los valores de los alquileres se incrementan una vez por año con un índice compuesto en un 50% por la inflación que mide el Indec y 50% por la evolución de los salarios. Además, se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar.

Si bien desde el oficialismo celebraron la sanción de la ley y los supuestos beneficios que traerá, muchos advirtieron sobre los efectos negativos de la norma.

Otras voces críticas de la ley advirtieron que con la nueva fórmula de ajuste de los alquileres los inquilinos terminarán pagando más que antes. El economista Matías Surt realizó un hilo explicativo en Twitter que rápidamente se viralizó. "Se acaba de aprobar la Ley de Alquileres en el Senado. Va a sonar increíble pero el artículo 14 estipula una fórmula de ajuste que de haber estado vigente desde enero 2007 un alquiler en CABA que hoy cuesta $20.000, costaría $50.000", advirtió el economista sobre la aplicación de la nueva fórmula.

Desde el sector inmobiliario advierten que los precios de los alquileres, en los últimos años vinieron subiendo por debajo de la inflación. Según los índices de la plataforma de propiedades Zonaprop, en 2018, los alquileres porteños crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, los alquileres subieron 33% frente a una inflación de 54,5%.

El incremento en los alquileres se aplicará una vez por año, cuando hasta ahora se hacía en forma semestral o cuatrimestral, según cada contrato. “El aumento en forma anual tiene varios problemas. Porque puede aumentar mucho de un año a otro cuando los ingresos difícilmente acompañan ese salto”, advirtió el economista Federico González Rouco en Infobae.

En cuanto a los cambios en los pago de los servicios y las expensas, el inquilino no tendrá a su cargo el pago de impuestos que gravan la propiedad, ni tampoco el pago de expensas comunes extraordinarias, algo que ya se venía dando en los hechos. Sin embargo, la diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias puede ser un punto de conflicto. El riesgo es que esos costos se terminen trasladando al precio final del alquiler.

Con respecto a las garantías, la nueva norma establece que los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

El riesgo aquí es que no está clara la forma en que el propietario está obligado a aceptarlas. Puede directamente rechazar firmar el contrato si el tipo de garantía no lo convence. “El propietario no está obligado a aceptar”, señaló González Rouco.

Cabe destacar que aunque la ley fue sancionada, todavía no fue reglamentada. Por lo tanto, sigue vigente la ley anterior. Los cambios podrán aplicarse recién al día siguiente de la publicación de la reglamentación en el Boletín Oficial y para los nuevos contratos.

Por último, hay que resaltar que la comisión inmobiliaria y quién debe pagarla dependerá de cada jurisdicción. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, solo se puede cobrar comisión al propietario del inmueble.