¿Qué opciones ofrece hoy el mercado inmobiliario?

Se llevó a cabo una jornada virtual para analizar el panorama del mercado inmobiliario en el contexto de pandemia que venimos transitando. Los referentes destacaron el crecimiento de la demanda residencial. En Mendoza particularmente se advierte la demanda de compra de lotes y la gran oferta en desarrollo de loteos privados y semiprivados, a la vez que se registra una baja del mercado de inversión, no sólo por la política cambiaria sino también por el impacto de la ley de alquileres.

El contexto del mercado inmobiliario anterior a la pandemia ya venía marcando una caída en el sector, en efecto, luego de un año 2017 muy activo con la penetración de los préstamos UVA, con la corrida que se registra en abril del 2019 comienza a frenarse el mercado y con la pandemia se genera un escenario de acumulación de oferta y retracción de la demanda. 

Si bien en abril el movimiento fue de casi cero, desde el mes de Junio en que comienza a registrarse un desdoblamiento de la situación de cuarentena que va variando en las diferentes provincias, la actividad comienza a moverse generándose en el mes de agosto y septiembre un pico sorpresivo para la actividad, que luego comienza a frenarse a partir de mediados de octubre y noviembre nuevamente; debido fundamentalmente a la fluctuación del dólar. 

Si bien destacaron que es temprano para evaluar lo que va a dejar esta pandemia, sobre todo considerando que en otros países surgieron segunda y tercer ola de contagios, si destacaron algunos aspectos positivos. Uno de ellos sin duda es la tecnología que, en la forma en cómo se viene implementando, ha demostrado que lejos de reemplazar al operador inmobiliario, agiliza trámites y pone en relieve aquellos aspectos de la actividad que en los que el contacto humano no puede ser reemplazado por la virtualidad. 

Por otro lado puso en evidencia la importancia del rubro en la economía del país y finalmente respecto de los movimientos de demanda de clientes advierten una fuerte inclinación por invertir en la casa propia, es decir, el hecho de estar más tiempo en casa a llevado a los consumidores a colocar la inversión en su hogar como una de las prioridades, sea buscando espacios más grandes que se adapten a las necesidades de la familia o privilegiando cuestiones que hacen a la ubicación, casas con espacios verdes, o en barrios privados en contextos de mayor naturaleza y seguridad.

En Mendoza particularmente afirmaron que el mercado residencial creció más que el inversor en estos últimos meses, llegando al 98%, y es significativo en relación al 2019. Dado que hay departamentos que tienen la posibilidad de seguir creciendo como Guaymallén, Las Heras y Luján, los desarrollos privados y semiprivados es sobre lo que hay mayor demanda y buena cantidad de oferta. 

La modificación de la ley de alquileres también tuvo su impacto que ya se registra. Al dejar el valor de la actualización del canon atada a un índice fijo, sobre el que además no hay claridad y confianza, sumado a que ya la renta de un inmueble venía siendo baja en relación a otro tipo de inversiones, hace que disminuya aún más el interés de la inversión en inmuebles con fines locativos. A su vez esto impacta en un incremento de los precios y una menor oferta, disminuyendo las opciones para elegir y posibilidades de negociación por parte de los inquilinos.

Otro dato que se registró con esta pandemia y sobre todo dada la fluctuación del dólar y de los precios del mercado considerando todos los movimientos que se refirieron anteriormente, es que se impuso la permuta como una buena opción para las transacciones inmobiliarias, que permite un intercambio más equitativo, pero fundamentalmente también se potencia dado que la finalidad es, más que invertir o asegurar el capital, mejorar las condiciones de la propia vivienda intentando acceder a inmuebles con mejores condiciones que incrementen la calidad de vida de los consumidores. 

Sin embargo destacaron que a diferencia de lo que ocurre en otros países, en Argentina entre el 5% y el 8% de la población solamente están en condiciones de adquirir una casa propia, por lo que el tema de políticas públicas destinadas a generar líneas de créditos y demás mecanismos para tal fin siguen siendo imprescindibles. 

Destacaron una novedad que está teniendo mucho auge como forma de desarrollo de negocios inmobiliarios son las plataformas colaborativas, en las que los operadores inmobiliarios intentan reunir personas que están con posibilidades de realizar desarrollos inmobiliarios con aquellos que están en condiciones de hacer algún tipo de inversión para acceder a su casa propia. 

Sobre la variación de los precios en dólares de los inmuebles afirmaron que si bien se registró una baja entre el 7 y 12% en los inmuebles construidos, los terrenos y lotes por el contrario al estar muy demandados incluso están cotizando muy bien. En definitiva hay una diferencia muy grande en el valor en lo construido con lo que se está construyendo.

En Mendoza, el valor de los lotes oscila en las zonas más alejadas entre 8.000 y 15.000 dólares, y zonas más exclusivas entre 25.000 a 45.000 dólares, afirmaron 

En esto advirtieron que la construcción de inmuebles es una de las mejores alternativas para reactivar la economía en este contexto de pandemia, por lo que "el Gobierno debería extremar medidas para proteger la construcción y evitar que la especulación cambiaria se traslade a los materiales y demás costos de la construcción", resaltaron

En relación puntal al impacto de la fluctuación del dólar en el consumidor del mercado inmobiliario destacaron que "lo que detiene el ánimo del consumidor es la fluctuación en sí, no así tanto el valor en el que definitivamente se estacione el precio de la moneda estadounidense". 

Finalmente entre las medidas que puede tomar el Gobierno para incentivar el sector destacaron incentivos fiscales para la compra y venta de inmuebles, créditos hipotecarios y fundamentalmente la priorización de la construcción y el acceso a la vivienda en las políticas públicas.