Los préstamos de Procrear no alcanzan para adquirir una casa

El 12 de junio de 2012, la presidenta Cristina Fernández anunció la puesta en marcha del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, más conocido como Procrear, que preveía el otorgamiento de 400 mil créditos en cuatro. Para esto se creó un fondo fiduciario a partir del decreto 902/2012, publicado en el Boletín Oficial.

El impulso de la actividad del sector de la construcción y la resolución del déficit habitacional del país eran los dos principales objetivos de este plan, los cuales se cumplieron con mucho éxito durante el primer año de implementación del Procrear, tuvieron menos cobertura a partir de fines del 2013 y en la actualidad escasamente pueden considerarse cubiertos.

Y es que los valores de los terrenos y de la construcción ha ido aumentando paulatinamente, mientras que los montos otorgados por los créditos han perdido capacidad adquisitiva en estos dos años.

El aumento de los materiales de construcción, la devaluación de principio de año y la especulación de los vendedores han hecho que cada vez sea más difícil acceder a una casa con los montos que el Gobierno otorga en préstamo por intermedio del Procrear.

El Procrear otorga cinco líneas de crédito: Ampliación y Terminación, Refacción, Compra de Vivienda a estrenar, Construcción y Compra de Terreno y Construcción.

La línea de crédito Ampliación y ofrece préstamos de hasta 170.000 pesos para quienes cobran hasta 8.000 pesos por mes y de hasta 260.000 pesos para quienes cobran de 8.000 pesos en adelante, mientras que la línea Refacción ofrece, para la primera franja, 80.000 pesos, y para la segunda, 130.000 pesos.

Si bien los costos de construcción se han incrementado, con estas sumas (que son máximas, puede que el crédito sea de menos dinero) es posible realizar una ampliación habitable o refaccionar una vivienda que se encuentre en uso.

Pero el problema está con las otras tres líneas de crédito, cuyos montos no son suficientes para cumplir los objetivos de contar con la casa propia.

Un mínimo de un millón y medio

El principal problema que afecta en este momento al Procrear es que los montos máximos de los créditos no se han actualizado en función del ritmo de la inflación. Mientras que los costos han subido mucho más de 30 por ciento desde el lanzamiento del programa, los créditos han tenido incrementos recientes (aplicados en el último sorteo, realizado a principios de este mes) de 25 por ciento en el caso de préstamos para la compra de terreno y de hasta 20 para la construcción y la compra.

En comunicación con inmobiliarias y estudios de arquitectura, MDZ Online pudo profundizar en cómo el valor de los terrenos, del metro cuadrado construido y de las casas listas para habitar dificultan en extremo la posibilidad de ver cumplido el sueño de la casa propia.

La línea Compra de Vivienda a Estrenar ofrece préstamos de hasta 550.000 pesos para ingresos menores a 8.000 pesos, y para los grupos familiares que superan los 8.000 pesos de ingresos por mes, 600.000 pesos. A esto hay que agregarle que el Procrear prevé que las viviendas adquiridas no superen, en el primer caso, los 650.000 pesos, y en el segundo, los 800.000 pesos.

No hace falta estar empapado en la actualidad del negocio inmobiliario para saber que viviendas a estrenar por 800.000 pesos son muy difíciles de conseguir, y ni hablar de casa de 650.000 pesos.

Desde el primer momento, hay que descartar de estas posibilidades cualquier casa a estrenar que esté en el radio de la zona urbanizada de los departamentos que conforman el Gran Mendoza, y es que, de acuerdo a las estimaciones más optimistas, una vivienda a estrenar dentro de ese perímetro supera con facilidad los 800.000. “Para empezar, tenés que pensar en un mínimo de un millón y medio”, explicó uno de los agentes inmobiliarios consultados.

A esto se suma que estamos haciendo especulaciones considerando que los beneficiarios cuentan con un ahorro de al menos 100.000 pesos, algo difícil de conseguir en la franja de familias que en la actualidad tengan ingresos totales por mes de menos de 12.000 pesos.

El costo de construir

Más difícil aún se les presenta el panorama a quienes han sido sorteados dentro de la línea de créditos Construcción. Los montos máximos que el Procrear otorga en este caso son de hasta 350.000 pesos para los de menos de 8.000 pesos de ingresos mensuales y de hasta 520.000 pesos para quienes tienen ingresos superiores a los 8.000 pesos.

Los arquitectos consultados por MDZ Online indicaron que el costo del metro cuadrado cubierto construido ha aumentado significativamente en los últimos tiempos. De 3.500 a 6.000 pesos, el valor metro construido depende da muchas variables, como la ubicación, con quién se contrate la construcción, la calidad de los materiales, etc.

“A todas las previsiones que se hagan hay que agregarles los imponderables, que en la construcción de una casa son muchísimos”, aseguró un arquitecto a MDZ Online, en referencia al costo de los trámites, a los posibles aumentos en el transporte, al posible robo de herramientas o material o, para evitar esto, la contratación de un servicio de vigilancia, además del cierre perimetral previo y luego el cierre definitivo de la propiedad.

La pregunta, entonces, es si se puede construir una vivienda con, en el mejor de los casos, 520.000 pesos. Y la respuesta de los arquitectos es casi unánime: no. Por supuesto, hay cálculos optimistas respecto de la posibilidad de levantar una casa habitable con menos de ese total, pero siempre hablando de viviendas pequeñas, de dos dormitorios pequeños y pensando en una familia de pocos integrantes (no más de tres).

Imposible comprar un terreno

Sin embargo, los que peor lo tienen son quienes fueron sorteados en la línea Compra de Terreno y Construcción. En este caso, los montos para construir son los mismos que en la línea anterior, por lo que, por ese lado, los beneficiarios tendrían las mismas dificultades para poder levantar sus viviendas.

Pero a todo esto se agrega un inconveniente mayor: el de conseguir un terreno de entre 125.000 pesos (máximo que se otorga en préstamo) y 150.000 pesos (máximo valor del terreno que permite el Procrear) que cumpla las condiciones exigidas por el programa.

Para que un terreno sea “apto para Procrear” (frase que se ha vuelto común en las inmobiliarias) debe ser escriturable de inmediato (hasta que no esté hecha la escritura no se hace la entrega del dinero de parte del Gobierno) y que cuente con todos los servicios.

“Te puedo vender una hectárea por 180.000 pesos, pero en el Maipú profundo, con derecho a riego, pero servicios cero”, nos explicó un vendedor inmobiliario, a manera de ejemplo de lo que puede costar un terreno en zona urbana, con todos los servicios requeridos por el programa y en condiciones de ser escriturado de inmediato. Todo esto puede analizarme con más profundidad en el artículo del Roxana Badaloni que podés leer haciendo clic aquí.

Una serie de consultas a inmobiliarias y estudios de arquitectura alcanzó para dejar en claro que los montos que está entregando en este momento el Procrear no son suficientes para resolver los problemas habitacionales en Mendoza, y no son pocos los relatos de beneficiarios que comenzaron con la construcción de una vivienda y han tenido que vender un auto u otras propiedades para poder avanzar en la obra.

El Procrear es, sin dudas, un buen programa, pero la desactualización de los montos de los créditos respecto del avance de la inflación lo ha convertido en obsoleto.