Inquilinos: se disparan deudas y desalojos por falta de pago

Los trámites por desalojo se han triplicado en CABA y el nivel de endeudamiento de los hogares inquilinos se ha incrementado de manera significativa durante el 2021. Un informe realizado por el ministerio de Desarrollo y Hábitat de la Nación, al que MDZ tuvo acceso, revela que la mayor cantidad de inquilinos radican en las regiones metropolitana y pampeana, con casi 2 millones y medio de inquilinos en cada una de ellas y también registra un gran aumento en la problemática de desalojos y endeudamientos de los inquilinos en los dos últimos años. 

En el mismo, se hace mención a la situación económica de los inquilinos en contexto de pandemia. Entre agosto y octubre de 2020 el 28,6% de los hogares del Gran Buenos Aires dejó de pagar o tuvo problemas para cubrir los costos de los servicios de la vivienda durante la pandemia (INDEC, 2020). A raíz de esa situación, la finalización del período de vigencia del Decreto 320/2020 vino acompañada con una aceleración del ritmo de presentación de denuncias por desalojos, sobre todo de aquellas fundadas en la falta de pago y el vencimiento de los contratos, que se multiplicaron por dos en CABA y prácticamente por tres en Córdoba Capital.

Otro de los temas más llamativos del informe es acerca del endeudamiento de los hogares. Para poder medir esta problemática, se recurrió a dos fuentes de información.  La primera de ellas es el relevamiento llevado adelante por el INDEC entre agosto y octubre de 2020 titulado “Estudio sobre el impacto de la COVID-19 en los hogares del Gran Buenos Aires”. Si bien no está enfocado exclusivamente sobre hogares inquilinos, sí registra la problemática asociada a los costos de los “servicios de la vivienda”. Allí se observa que el 28,6% de los hogares dejó de pagar o tuvo problemas para cubrir los costos de los servicios de la vivienda.

Además se explica que el impacto de esta situación no fue homogéneo: en términos geográficos, impactó más en el conurbano bonaerense (33,3% de los hogares) que en la CABA (14,7% de los hogares).  También afectó de manera diferencial a los hogares según la presencia de niños, niñas y adolescentes: 36% de los hogares con esta población se endeudaron en servicios de la vivienda, mientras que solo el 23,2% de los hogares sin niños, niñas y adolescentes lo hicieron. 

Por último, se observan diferencias en el nivel de endeudamiento según nivel educativo: mientras que el 38,4% de los hogares con jefe/a de hogar con secundario incompleto se endeudaron, este guarismo descendió al 25,8% de los hogares con secundario completo/ universitario incompleto y al 13,1% de los hogares cuyo jefe/a presentaba universitario completo o más. La otra fuente de información la conforma un relevamiento llevado adelante por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) en conjunto con la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (IDAES / UNSAM). Realizado entre agosto y septiembre del 2020 en el AMBA, este trabajo tiene como uno de sus rasgos más destacados estar enfocado exclusivamente sobre hogares inquilinos. Según se refleja allí, el 66,6% de los hogares inquilinos del AMBA vio restringidos sus ingresos en la pandemia y tuvo que endeudarse.

Específicamente en relación al alquiler, un 42,3% de los hogares registraron deuda por este concepto, pero su distribución no resulta homogénea: mientras que en CABA alcanza al 32% de los hogares inquilinos, en el Gran Buenos Aires este guarismo asciende al 46%. Más específicamente, en el caso de los hogares que alquilan en villas y asentamientos, el endeudamiento con el alquiler llega a afectar al 60% de los hogares. Otra de las temáticas que más llamaron la atención dentro del informe es acerca de la medición y registro estadístico de los casos de desalojo en los principales aglomerados urbanos (CABA, Gran Buenos Aires, Gran Córdoba, Gran Rosario y Gran Mendoza).

Antes de abordar la problemática se aclara que la medición y el registro estadístico de la misma presenta varias complejidades. En primer lugar, se encuentran limitaciones derivadas de las características del fenómeno del alquiler y los desalojos. Una parte de los alquileres se producen a partir de la firma de un contrato y de su registración en AFIP; su desalojo, en caso de que se produzca, se tramita a través de las vías judiciales (mediación prejudicial y/o trámite judicial). Otra parte de los alquileres se produce en la “informalidad”, que es un término genérico que engloba distintas situaciones: alquileres firmados pero no registrados, contratos de palabra sin documentación firmada que los acredite, alquileres por plazos breves en cuartos, hoteles, pensiones o inquilinatos, por citar las más comunes.

Esta informalidad es la base para que luego se produzcan situaciones de “desalojos de hecho”, sin intervención de ningún espacio o ámbito institucional que pueda interceder ni tampoco registrar este problema. Una segunda complejidad se deriva de las fuentes judiciales y de mediaciones. En algunos casos, esta información aparece disponible (como es el caso de CABA y Córdoba Capital, a partir de una multiplicidad de fuentes que permiten reconstruir este fenómeno). En el resto de los aglomerados bajo análisis dicha información no es accesible, por lo que el informe se enfoca en los dos primeros distritos.

En tercer lugar, hay una dificultad derivada de la multiplicidad de organismos, espacios e instituciones que intervienen en los casos de desalojo (judiciales, pre-judiciales o por fuera del sistema judicial) y que, en muchos casos, no cuentan con sistemas de registro y gestión de información estadística: organismos de mediación comunitaria, organismos de protección de derechos, ámbitos privados que ensayan procedimientos de mediación, ministerios públicos fiscal y de la defensa, organismos ejecutivos nacionales y locales. 

Esto implica, por un lado, que los organismos que están en contacto con el problema no siempre lo registran fehacientemente; por otro, que sea inviable gestionar e integrar esas múltiples fuentes de información en un sistema único que resulte comparable. Por último, hay un margen de error que se deriva de los límites que presenta la información que sí está disponible. Desde el 2013 al 2019 las causas de desalojo en la Ciudad de Buenos Aires oscilan entre 2.603 y las 3.297, con una tendencia levemente ascendente; en 2020 se reducen de manera significativa hasta ubicarse en 1.475 casos y en 2021 vuelven a crecer: al 7 de septiembre, se registran 1.987 expedientes.

En ese mismo contexto, el informe explica que si se estima el total de casos posibles para el año en curso teniendo en cuenta el promedio de causas presentadas desde el fin de la prohibición de desalojos, el universo total de casos para este año se ubicaría en torno a las 3200 causas, es decir, un orden de magnitud similar al observado en los últimos años. No obstante, el nivel de endeudamiento de los hogares inquilinos se ha incrementado de manera significativa en este último año y medio, lo cual obliga a monitorear este dato de manera permanente.

Por último, el Ministerio Público Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra en su Informe de Conflictividad la cantidad de causas que anualmente se elevan en la Ciudad por el delito de “Usurpación”. Desde 2016 en adelante la cantidad de casos viene creciendo de manera sostenida, superando en 2018 y luego en el 2019 todos los registros previos. La información disponible no aborda las situaciones de desalojo informal. Tampoco se encuentra disponible información referida a las mediaciones pre-judiciales, aunque en esta provincia la mediación resulta optativa, solamente puede iniciarla el locador (y no el locatario), y es paga (salvo que el locatario pueda probar que se encuentra en una situación de cuasi indigencia).

Al 16 de septiembre de 2021, hay ya presentados 837 causas por desalojo, superando el total del año anterior. Ahora bien, de la misma manera que observábamos en CABA, desde la finalización del DNU 320, ocurrida el 31 de marzo de 2021, los trámites por desalojo iniciados se han triplicado. No obstante, si estimamos que la presentación de causas en los meses venideros seguirá al mismo ritmo que los meses recientes (es decir, del período posterior al fin de la prohibición de desalojos), el total de causas para fin de año debería ubicarse en un orden de magnitud levemente superior al de los años anteriores, cercano a las 1300 causas.

Cambiando un poco la temática, el informe menciona que la evolución evolución de los hogares inquilinos en los 31 aglomerados urbanos es heterogénea. Entre 2010 y 2021 en un extremo se observan casos como el de Gran Paraná, donde aumentó 14,9 puntos porcentuales (p.p.), mientras que en el otro extremo se ubica Río Gallegos donde bajó -11,7 p.p. Como ya se mencionó antes, la mayor cantidad de personas inquilinas se encuentra en las regiones metropolitana y pampeana, con casi 2 millones y medio de inquilinos en cada una de ellas. Le siguen las regiones patagónicas y cuyo, con casi 500 mil personas cada una, y luego las regiones noroeste y noreste, con 330 mil y 247 mil respectivamente.

Otra de las características más llamativas de los hogares inquilinos es que son preponderantemente pequeños. En Gran Mendoza, Gran Córdoba y CABA, los hogares unipersonales conforman el segmento mayoritario, explicando el 25, 35 y 37% respectivamente. En CABA y Córdoba, la suma de hogares de 1 y 2 miembros supera el 60% del total de hogares inquilinos. Además se da a conocer que el peso del alquiler en los ingresos de los hogares inquilinos aumentó en todos los aglomerados entre 2015 y 2021, a excepción de una leve reducción en el caso de Rosario, de 1 punto porcentual. 

La evolución del Índice de Contratos de Locación establecido en la ley 27.551 aprobada en junio de 2020 resulta menor en seis de los doce meses analizados respecto a la variación del precio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. La gran volatilidad de precios se ubica en los precios de oferta de alquiler, precios que no están alcanzados por la regulación. El informe explica que como se viene constatando en la agenda de investigación académica y de discusión respecto a políticas públicas, la Argentina atraviesa en los últimos años un proceso de creciente inquilinización, marcado por un aumento de la proporción de los hogares que acceden a una vivienda a través del alquiler.

En la realización del informe diagnóstico se utilizó la  Encuesta Permanente de Hogares  (EPH), que es una encuesta que realiza el INDEC trimestralmente con el objetivo de conocer las condiciones de vida de la población. La misma tiene una importante cobertura, ya que es representativa de los 31 principales aglomerados del país, agrupando un universo que para el momento del Censo 2010 representaban en conjunto el 61,8% de la población y el 62,3% de los hogares totales. Tal como se presentó anteriormente, a nivel país en 2010 el Censo midió 1.960.676 hogares inquilinos, que representaban el 16,1% del total. Si se reduce el análisis a los 31 aglomerados que luego se registran en la EPH, el total de hogares inquilinos censados se ubica en 1.376.022, pero su incidencia aumenta hasta el 18,1%. Ahora bien, la EPH establece que, para el año 2021, en esos 31 aglomerados el 18,9% de los hogares son inquilinos, lo que totaliza 1.772.437 hogares.

Al tomar la proporción de hogares inquilinos para cada uno de los 31 aglomerados en el año 2021, se observan casos en los que este segmento se incrementa hasta superar el tercio; es lo que ocurre, por ejemplo, en Ushuaia, Río Grande, Río Cuarto, Ciudad de Buenos Aires, Gran Paraná y Gran Córdoba, entre otras. En el otro extremo, los aglomerados con menor proporción de población inquilina son Santiago del Estero-La Banda, Formosa, Jujuy-Palpalá y Gran Resistencia. En el caso de que el número sea positivo, esto significa que, en dicho aglomerado, los hogares inquilinos aumentaron su participación sobre la cantidad de hogares totales, es decir que podría hablarse de un proceso de “inquilinización”.

Otra alternativa que se utiliza en el informe para aproximarse a la población inquilina es a través de la Encuesta Nacional de Gasto de los Hogares (ENGHo) . Esta encuesta, realizada por el INDEC por última vez en el período 2017-2018, está diseñada para relevar información socioeconómica sobre los hogares y sobre los hábitos de consumo de la población. Los datos relevados en la ENGHo 2017-2018 indican un total de 6.359.096 personas inquilinas, distribuidas en 2.362.064 hogares, lo que representa un 18,7% de los hogares y un 15,8% de las personas. La mayor cantidad de personas inquilinas se encuentra en las regiones metropolitana y pampeana, con casi 2 millones y medio de inquilinos en cada una de ellas. Le siguen las regiones patagónicas y cuyo, con casi 500 mil personas cada una. Y luego las regiones noroeste y noreste, con 330 mil y 247 mil respectivamente.

En cuanto a la distribución de la población por franja etaria, los resultados obtenidos indican una fuerte preponderancia de jefas y jefes de hogares inquilinos de entre 30 y 49 años, representando entre el 47 y el 57% del total de acuerdo al aglomerado. El caso de Gran Córdoba representa el universo más “joven” de los analizados ya que allí se encuentra simultáneamente la mayor proporción de jefas y jefes de hasta 29 años, y la menor proporción entre 30 y 49 años. De los aglomerados analizados, tanto en Gran Mendoza como en CABA es donde se detectan la mayor proporción de hogares inquilinos con jefatura de personas mayores de 50 años. Particularmente en la Ciudad de Buenos Aires, resalta el 13% de hogares con jefatura de mayores de 65 años.

A continuación se analiza la distribución porcentual de los hogares inquilinos por cantidad de miembros en los aglomerados seleccionados, se observa una fuerte preponderancia de hogares relativamente pequeños. En Gran Mendoza, Gran Córdoba y CABA, los hogares unipersonales conforman el segmento mayoritario, explicando el 25, 35 y 37% de los hogares inquilinos de cada uno de esos aglomerados respectivamente.

Por último, a lo que respecta a la dinámica de precios, el informe menciona que una de las regulaciones propuestas por la ley de alquileres refiere a la fórmula de actualización de los alquileres para el período dentro del contrato, estableciendo un ajuste anual mediante el promedio de evolución de inflación y salarios.  Sin embargo, la ley no estipula ningún tipo de regulación en los precios de oferta y, por lo tanto, en los precios estipulados para nuevos contratos. Dada esta situación, se construyó una serie analizando dos indicadores entre agosto de 2020 y julio de 2021: la evolución del índice ICL, que se utiliza para ajustar anualmente los valores locativos, y la variación de los precios ofertados para un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, información relevada y publicada por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad.

Como se observa en la comparación, la evolución del índice ICL resulta menor en seis de los doce meses analizados, en tres meses se da una virtual paridad, y sólo en tres meses resulta mayor el ICL respecto a la variación de los precios de oferta. Además, las mayores brechas se dan en los meses en que los precios de oferta se incrementan por encima del ICL, como en los períodos de agosto 2020, y durante marzo y abril 2021.  Esto está indicando que el índice de ajuste ICL contribuye a estabilizar los precios del mercado de alquileres, ya que vincula la variación nominal de los precios a la evolución general de los precios de la economía. 

En cuanto a los impactos de la regulación establecida por la ley N° 27.551, el informe menciona que son varios y que a la vez exceden la actualización de precios locativos. Las distintas normas propuestas implican un beneficio para los hogares inquilinos ya que, además de brindar mayor estabilidad en el acceso a la vivienda, también involucran un ahorro económico.