La importancia del diseño de la experiencia del edificio desde el primer plano

Durante años, el desarrollo inmobiliario argentino convivió con una paradoja difícil de explicar: edificios de gran inversión, con arquitecturas ambiciosas y tecnologías de punta, que al poco tiempo de inaugurarse empiezan a fallar en lo más básico. No fallan las estructuras, ni los materiales, ni la estética. Falla la operación. Y cuando falla la operación, falla todo lo demás.

El error es tan frecuente como costoso. Diseñar un edificio sin pensar en quién lo va a operar ni cómo. La industria se acostumbró a que el operador aparezca al final, cuando el proyecto ya está construido y las decisiones críticas están selladas en hormigón.

Pero la operación no es un capítulo posterior. Es parte del proyecto. Y cuando se la omite, el precio se paga durante toda la vida útil del activo. Los síntomas son conocidos. Sistemas de climatización sobredimensionados que nadie sabe mantener. Recepciones mal ubicadas que generan cuellos de botella. Expensas que duplican las promesas de la preventa. Inquilinos insatisfechos desde el primer día. No porque el arquitecto haya trabajado mal, sino porque nadie con experiencia operativa estuvo sentado en la mesa cuando se definieron esas decisiones.

Amplia experiencia

En los mercados más maduros, esto ya no ocurre. El operador entra antes -o durante- la obra, para hacer preguntas que el constructor ni el arquitecto en la mayoría de los casos no hace: cómo va a funcionar el edificio un martes a las nueve de la mañana con doscientas personas adentro; cuánto costará mantener ese sistema en cinco años; si ese diseño de lobby permitirá una recepción eficiente o exigirá tres personas para hacer el trabajo de una.

Son preguntas operativas, sí. Pero en realidad son preguntas financieras. Un edificio pensado desde la operación tiene expensas más bajas, menor rotación de inquilinos y una curva de ocupación más rápida. Un edificio mal pensado arrastra problemas que ningún equipo de gestión puede resolver después, porque los problemas están en el cemento. El operador que llega tarde puede administrar, puede mejorar, pero no puede corregir lo que se diseñó mal.

Expensas que duplican las promesas de la preventa. Inquilinos insatisfechos desde el primer día.

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La propuesta de valor de un desarrollo premium ya no termina en la calidad constructiva ni en la ubicación. Termina en la experiencia diaria de quien trabaja o habita ahí. Y esa experiencia la define, en gran medida, cómo está diseñada y ejecutada la operación: desde las expensas proyectadas hasta el protocolo de mantenimiento, desde la tecnología de accesos hasta la gestión de los espacios comunes.

Los desarrolladores que entienden esto incorporan al operador como aliado desde el diseño. No para tercerizar un problema, sino para blindar su reputación. Porque en un mercado en el que los usuarios eligen con criterios cada vez más exigentes —y donde una mala experiencia operativa se convierte rápidamente en una referencia negativa— un edificio que no funciona bien daña algo más que las expensas. Daña la marca del desarrollador.

Profesionalizar lo que fue intuitivo

En este contexto, proponemos un concepto que ordena y formaliza lo que el mercado ya empieza a reconocer: la operación es un componente crítico del valor inmobiliario. El sello Apto Operación certifica que un proyecto fue revisado y validado desde la perspectiva operativa antes de su construcción.

No es un sello arquitectónico ni constructivo. Es una garantía de funcionamiento. El proceso tiene dos etapas. Primero, la revisión: análisis de amenidades, infraestructura técnica, logística operativa, expensas proyectadas, reglamentos y tecnología. Si hay observaciones, se trabajan con el arquitecto y el desarrollador hasta resolverlas. Luego, la emisión del sello. Solo se otorga cuando el proyecto cumple los estándares.

Usos concretos

Para el desarrollador, el sello tiene tres usos concretos. En preventa, aporta respaldo técnico a las expensas proyectadas. Con inversores, reduce el riesgo percibido y la probabilidad de sorpresas post-entrega. Con los usuarios, funciona como argumento de calidad diferencial frente a edificios que no pasaron por este proceso.

La industria inmobiliaria argentina está entrando en una etapa donde la operación deja de ser un costo y empieza a ser un atributo de valor. El sello Apto Operación es una herramienta para acelerar esa transición. Pero el cambio de fondo es cultural: entender que un edificio no se diseña para ser construido. Se diseña para funcionar. Y para que funcione, el operador tiene que estar desde el principio.

* Marcos Villanueva, cofundador y CEO de Waves.