El mercado de oficinas cerró 2025 con la mayor demanda de la última década
Según un informe de Cushman & Wakefield, la demanda de oficinas clase A alcanzó en 2025 su mayor nivel de absorción neta de la última década.
El mercado de oficinas clase A del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) cerró 2025 con un nivel de actividad creciente, reflejado en una absorción neta acumulada de 98.554 metros cuadrados (M2), el registro más alto de los últimos diez años. Así lo señala el último informe Market Beat de Oficinas Clase A elaborado por Cushman & Wakefield, que analiza la evolución de la demanda, la oferta, los precios y la vacancia del segmento corporativo premium.
Durante el cuarto trimestre del año, la absorción neta fue de 12.765 M2, en línea con los niveles observados en otros tramos de 2025. En el acumulado anual, Libertador CABA concentró casi la mitad del volumen absorbido, con 40.132 M2, seguido por el Corredor Panamericana, con 23.260 M2, y Puerto Madero, con 18.980 M2. Estos submercados explicaron gran parte del dinamismo registrado a lo largo del año.
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De acuerdo con el informe, el desempeño estuvo vinculado a la continuidad de operaciones durante todo 2025 y a la concreción de decisiones corporativas de gran escala. Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Argentina, señaló que la demanda retomó un ritmo sostenido y que se observaron operaciones de manera constante, aunque con comportamientos diferenciados según cada submercado.
En paralelo, a lo largo de 2025 se incorporaron 129.215 M2 de nueva superficie, principalmente en Panamericana, Palermo y Libertador CABA. Estas entregas no fueron absorbidas en su totalidad, lo que derivó en un aumento interanual de la vacancia. Sin embargo, hacia el cierre del cuarto trimestre el índice se ubicó en 17,5%, con una leve baja respecto del trimestre anterior, lo que indica un proceso gradual de absorción de los nuevos metros disponibles.
Valera explicó que la presencia de nuevos edificios en el mercado hace que la absorción lleve tiempo, en un contexto donde la demanda se mantiene activa pero con mayor selectividad al momento de concretar operaciones.
Precios estables
En cuanto a los valores, los precios de alquiler se mantuvieron estables en los distintos submercados. Palermo registró un precio pedido promedio de US$ 28,1 por M2 mensual, seguido por Libertador CABA con US$ 27,2 y Puerto Madero con US$ 25,3. Desde la consultora señalaron que estos promedios pueden ubicarse por debajo de los valores efectivamente cerrados, dado que durante el período se absorbieron edificios de mayor calidad y precio, mientras que la oferta actualmente disponible concentra en mayor medida espacios de menor valor relativo.
El desempeño del Corredor Panamericana estuvo asociado, en gran parte, a la disponibilidad de grandes superficies dentro de un mismo edificio. Al mismo tiempo, el liderazgo de Libertador CABA en la absorción anual volvió a mostrar el peso de los submercados tradicionales y consolidados en las decisiones corporativas, especialmente cuando concentran productos de calidad.
Valera indicó que no se observa un cambio estructural en la geografía corporativa, sino más bien un reacomodamiento táctico, en el que las empresas eligen en función del producto disponible y del momento de salida al mercado, manteniendo el interés en las zonas consolidadas.
De cara a 2026, el informe anticipa un escenario con un menor ritmo de nuevas entregas y una demanda que se mantiene activa, lo que podría generar una brecha entre las expectativas de ocupación y la oferta disponible. Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, señaló que si la actividad económica acompaña, la demanda de M2 podría sostenerse y derivar en una reducción de la vacancia, en un contexto donde el stock no se ampliaría durante el año.
El relevamiento también indica que parte de las absorciones registradas en 2025 comenzarán a reflejarse en ocupaciones efectivas en 2026, a medida que se concreten las mudanzas hacia nuevos edificios. Este proceso implicará la liberación gradual de superficies en los inmuebles de origen y un reacomodamiento del stock disponible entre submercados.
Álvarez agregó que 2025 fue un año con un alto nivel de actividad, que incluyó tanto operaciones corporativas de gran escala como transacciones de menor tamaño, y que en conjunto llevaron a un récord de absorción. En ese contexto, la demanda continúa presente, aunque con mayor selectividad, lo que concentra el interés en edificios bien ubicados, eficientes y con superficies amplias.