Cae la ocupación de inmuebles para logística de la mano de la baja del consumo
La caída del consumo generó un aumento en la vacancia de inmuebles para logística y uso industrial.
El mercado de inmuebles para logística y uso industrial del área metropolitana de Buenos Aires marcó un trimestre a la baja debido a la crisis del consumo lo que generó una etapa de ajuste del sector, con rotación de superficies y la búsqueda de mayor eficiencia operativa.
Según el último informe de Cushman & Wakefield, los movimientos registrados muestran "una vacancia más equilibrada y a nuevas oportunidades para las empresas que buscan optimizar costos y ubicación".
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Durante el tercer trimestre de 2025, la absorción neta, que marca la diferencia entre la superficie ocupada y la liberada, pasó de 77.900 m2 en el segundo trimestre a una baja de 16.347 m2 en el tercero, lo que muestra una caída significativa que se agrava si se tiene en cuenta que no se produjeron nuevas entregas de superficie.
En lo que va del año, la absorción acumulada suma aún 33.800 m2, con 54.000 m2 entregados, con los corredores ubicados a más de 45 km del centro como principales impulsores del saldo positivo anual.
“El mercado logístico está buscando un nuevo equilibrio: hay empresas que se reorganizan frente a un consumo más moderado y otras que crecen de la mano de las importaciones. En ese proceso surgen oportunidades para mejorar costos, tiempos y cercanía a la demanda”, explicó Belén Espíndola, bróker industrial de Cushman & Wakefield.
Mayor vacancia en zona norte
El análisis por regiones mostró una dinámica heterogénea. Las zonas Sur y Oeste registraron actividad positiva, mientras que el Triángulo de San Eduardo y algunos sectores del Norte mostraron mayores desocupaciones.
Por radios, la demanda se concentró en los corredores de hasta 30 km, mientras que en los de 30 a 45 km y más de 45 km prevalecieron las salidas. Sin embargo, este último segmento continúa siendo clave para el desarrollo futuro, al concentrar la mayor parte de las nuevas superficies entregadas.
La vacancia general se ubicó en 5,7%, 0,8 puntos por encima del trimestre anterior. En tanto, el valor promedio de alquiler descendió a US$7,4 por m² mensual, con una baja del 3,1% trimestral.
Según Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, “lo que vemos no es sobreoferta, sino un reordenamiento saludable. La vacancia responde a la rotación de superficies y no a un exceso de inventario. Los inmuebles clase A, con accesos logísticos y atributos diferenciales, siguen liderando la demanda”.
Las importaciones sostienen el mercado
El desempeño del mercado logístico se enmarca en una economía que muestra signos mixtos. En el segundo trimestre de 2025, el PIB creció 6,3% interanual, aunque cayó 0,1% frente al trimestre previo. La capacidad instalada se mantuvo en 58,2% en julio, la inflación de agosto fue del 1,9% y la desocupación alcanzó el 7,6%.
Los datos oficiales reflejan una actividad desigual: mientras los sectores vinculados al consumo masivo (alimentos, bebidas, textiles) y a la industria automotriz mostraron retrocesos, aquellos asociados a importaciones de insumos registraron un mejor desempeño.
El superávit comercial de agosto y la mayor actividad importadora sostienen el interés por localizaciones estratégicas, impulsando la búsqueda de eficiencia logística y cercanía a los centros de demanda.
De cara al próximo trimestre, se espera que la vacancia se estabilice en niveles más saludables, impulsada por la rotación natural de espacios. Los activos clase A seguirán siendo los más demandados, mientras que los inmuebles genéricos deberán ofrecer incentivos adicionales para atraer ocupantes.
Los nuevos desarrollos continuarán concentrándose en suelos habilitados con infraestructura y acompañamiento municipal. “Los proyectos que avanzan hoy son aquellos con demanda concreta y ubicación estratégica. El mercado se está volviendo más selectivo, y eso es positivo porque garantiza un crecimiento sostenible y enfocado en la calidad”, concluyó Álvarez.