Vanesa Ibarra: "Por primera vez en 15 años tengo que negociar la baja de un alquiler"
Uno de los sectores con mayor recuperación durante el 2024 fue, sin lugar a dudas, el rubro inmobiliario. La derogación de la Ley de Alquileres 27.551 fue celebrada por los profesionales del rubro, quienes aseguran que hubo un incremento en la oferta y una estabilización de los precios. “Ahora se pueden pactar libremente las condiciones. El arbitraje se corre un poco del escenario”, aseguró Vanesa Ibarra, titular de Salguero Propiedades en conversación con MDZ.
“Diciembre fue récord, hubo más de 7.000 escrituras. Creo que en 2025 vamos a ver aún más la repercusión de estas medidas”, señaló la empresaria respecto a la reactivación del otro eje del negocio: la venta de inmuebles. “Yo siempre me baso en los datos concretos, porque son los que nos marcan el camino, más allá de lo que se diga”, agregó para fundamentar su visión optimista.
- El nivel de positivismo en el sector es importante para este año ¿cuáles son los factores que impulsan estas expectativas?
- Ahora tenemos un Gobierno que mantiene el dólar y la inflación bajó. De hecho, fíjate el índice de aumento de alquileres. La verdad que está funcionando muy bien, fueron medidas que se tomaron como para poder reactivar. Los bancos se metieron a la cancha a jugar y volvieron los créditos. Hay más de 30 bancos en el mercado con diferentes condiciones y agregaron la ayuda familiar. Hay muchas consultas con crédito hipotecario, eso se nota.
- Más allá de este momento beneficioso, ¿contemplan la posibilidad de una devaluación del tipo de cambio?
- Es tan cambiante nuestro mercado que todo el tiempo tenemos que analizar escenarios distintos. Y bueno, uno podría ser la devaluación del tipo de cambio. Si bien el Gobierno aseguró que vamos a seguir con este sistema de devaluación progresiva (crawling peg al 1%), se tiene en cuenta eso. Lo que va a suceder es que las propiedades, indudablemente, van a tener que bajar, porque los créditos hipotecarios son en pesos.
- Por lo que contás, en el mercado inmobiliario parece funcionar bien el juego de oferta y demanda. ¿Qué es lo que impide que se cometan abusos a la hora de fijar los valores?
- Con los precios hay que tener cuidado, porque el que tiene un crédito con un monto acotado de adjudicación, después no va a llegar. Entonces, tenemos que ser conscientes de no aumentarlos demasiado. El comprador de hoy es consciente. Hay mucha búsqueda con crédito hipotecario y gente que tiene buenos sueldos, que están en relación de dependencia.
- ¿Cómo impacta el cambio de las condiciones que hicieron los bancos en los últimos tiempos?
- Por ahora estamos estables. Los créditos son en pesos, se ajustan por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), la gente puede pagar la cuota. La verdad es que hay mucha oferta y creo que en cualquier momento los bancos van a tener que bajar las tasas, esto es intuición. Si bien hubo una cantidad de escrituras que fueron interesantes, estamos hablando de 5.000 hipotecas, que es bastante.
- Es decir que los sueldos se pueden acomodar a los pagos.
- Siempre que voy a firmar preguntó cuánto van a pagar de cuota. En tres ambientes dentro de la zona en donde trabajo estamos hablando de una cuota de $600.000 o de $650.000. A veces es mucho menos que un alquiler en la misma zona, que puede estar entre $700.000 y $800.000. Me parece que el mensaje para los bancos es que no pongan demasiadas trabas.
- ¿Por qué el valor de locación puede llegar a ser más caro que el pago mensual de un préstamo?
- Son los contratos que están firmados desde la Ley de Alquileres. Es una locura lo que aumentaron en esa época. Ahora que se derogó es la primera vez que tengo que negociar la baja de un alquiler en los 15 años que llevo en el mercado.
- Además del equilibrio en los precios y el crecimiento en la demanda, ¿qué otro beneficio trajo al sector la derogación de la ley?
- El inversor es invitado nuevamente a incorporarse al mercado inmobiliario, porque puede pactar libremente con el inquilino. Se vuelve a incorporar un valor de metros cuadrados que estaba en caída histórica. En el 2023 bajaron mucho y en el 2024 se acomodaron con una suba aproximadamente del 6%. El blanqueo de capitales trajo de vuelta a estos inversores.
- Entonces las compras son para invertir.
- Las propiedades por las que más pregunta la gente son de primera vivienda. También hay quienes están buscando departamentos chicos, entonces la compra es para inversión. La verdad es que hace mucho tiempo que no teníamos esta cantidad de consultas de ventas para comprar la primera casa. Antes trabajamos solo con el comprador que tenía el dinero en efectivo, que heredaba algo o que vendió una propiedad para comprar otra. Se acomodó un poco esta mentalidad del propietario terrateniente que teníamos hace muchos años atrás.