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Créditos hipotecarios UVA: los bancos son optimistas, pero aún queda un largo camino

Cuáles son los montos más pedidos y el perfil de los solicitantes. Hay consultas, pero desde el mercado inmobiliario aseguran que no aumentó el nivel de compraventa de inmuebles.

Brenda Funes
Brenda Funes miércoles, 10 de julio de 2024 · 07:04 hs
Créditos hipotecarios UVA: los bancos son optimistas, pero aún queda un largo camino
Créditos hipotecarios UVA: muchas luces, pero aún no se refleja en el mercado inmobiliario. Foto: Shutterstock

Hacia fines de abril pasado, los bancos abrieron el juego a lo que es la vuelta de los créditos hipotecarios atados a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), instrumento de financiación que evoluciona con la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que calcula el Indec. Con el pasar de los días y de las semanas se fueron sumando las diferentes entidades bancarias que lanzaron su propuesta crediticia destinada a la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda.

Con la reaparición en escena de este tipo de préstamos, se esperaba un boom en el mercado inmobiliario. Sin embargo, según pudo corroborar MDZ con referentes del sector, aún no se ve que la iniciativa haya impulsado la compraventa de inmuebles.

En este marco, un relevamiento realizado entre los principales bancos del país busca conocer los registros que tienen y cuántas solicitudes o aprobaciones hay hasta el momento.

Hace poco más de dos meses se lanzaron los créditos hipotecarios UVA y generaron un inusual movimiento por consultas. 

El mercado en cifras

Desde el Banco Ciudad informaron a este medio que ya desembolsaron 11 créditos por un total de $1.102 millones. Y detallaron que los montos de los préstamos ya otorgados oscilan entre los $50 millones y algo más de 100 millones.

En tanto, de los solicitantes, la mayoría cumple con los requisitos. Incluso, especificaron que de las solicitudes recibidas y que han completado el envío de documentación, alrededor del 90% fueron aprobadas. El promedio de importe solicitado ronda los $70 millones.

Respecto de la expectativa que tenían, indicaron: "Esta financiación ha suscitado gran interés, el resultado es el esperado, dado el tiempo transcurrido para volver a ofrecer una opción como es la herramienta UVA, que brinda una mayor accesibilidad. La cuota de un hipotecario UVA es un tercio de la cuota de un crédito hipotecario tradicional. Desde que el Jefe de Gobierno de CABA, Jorge Macri, junto al presidente del banco, Guillermo Laje, los lanzaran el 29 de abril llevamos más de 16 mil consultas".

Por su parte, desde el Banco Santander, precisaron que, desde su lanzamiento, más de 22.000 clientes ingresaron al canal digital para simular un préstamo y obtener una precalificación online. De este número, hasta el momento, cuentan con más 3.200 operaciones con documentación presentada, que se encuentran en proceso para su aprobación.

Los créditos van desde un mínimo de los $30 millones de pesos y no tienen un límite específico, de acuerdo a la relación cuota/ingresos y el valor tasado de la propiedad. El 95% de las solicitudes son para la adquisición de vivienda permanente, por un monto promedio de $95 millones.

Además, desde banco comentaron que "el 100% de los solicitantes trabajan en relación de dependencia, ya que esta línea es, por el momento, para quienes acrediten sus haberes en Santander. El 70% tiene de 35 a 55 años y el 69% de las operaciones son solicitadas por un solo titular, mientras que el 31% restante, por parejas".

"Con respecto a las consultas e interés de los clientes, los resultados son acordes a la expectativa que teníamos previamente en función del público objetivo en este primer lanzamiento, donde la línea está disponible para clientes con acreditación de sueldo, y en virtud de la ausencia de este tipo de productos en todo el sistema financiero durante casi 5 años", expresó en diálogo con MDZ José Bandin, Head de Retail & Commercial Banking de Banco Santander.

Cada banco ofrece su tasa de interés, pero todas están actualizadas a la UVA.

Y agregó: "Creemos que a medida que los clientes sigan tomando conocimiento de las condiciones de mercado y valores de las propiedades, estas consultas iniciales se irán convirtiendo cada vez más en solicitudes concretas".

En el caso del Banco Hipotecario, el primero en lanzar esta línea de créditos, indicaron que tuvieron más de 217.000 simulaciones en la web para obtener créditos UVA destinados a la vivienda y de manera personal recibieron a más de 18.800 personas en las sucursales de todo el país.

El crédito mas otorgado es el de adquisición de vivienda y representa en nuestro caso el 80% de las operaciones. Mientras que, el monto promedio es de $50 millones.

"El ratio de rechazos es bajo, los clientes ya están interiorizados de la importancia de tener una historia crediticia sana en el sistema financiero para poder acceder al crédito hipotecario", indicaron desde la entidad bancaria.

"En relación a nuestras expectativas, está sucediendo lo que esperábamos. Luego de años de escasa oferta en el mercado, hemos tenido gran cantidad de interesados en conocer la condiciones actuales. Y ahora, estamos ingresando a la segunda etapa que es la del ingreso de las solicitudes", afirmaron a MDZ desde el Banco Hipotecario.

La compraventa de inmuebles aún se encuentra en niveles bajísimos.

Desde el Banco Supervielle informaron que ya otorgaron los primeros 15 créditos hipotecarios UVA y tienen más de 10.000 solicitudes en trámite o gestión. En esta línea, Hernán Villegas, Chief Product Officer de la entidad bancaria, expresó: "Si bien pueden parecer pocos los concedidos en comparación a las a solicitudes hasta el momento, es importante considerar que este tipo de préstamo requiere de condiciones previas que no lo hacen de decisión y resolución inmediata. Requiere buscar el inmueble, verificar que cumpla las condiciones y conseguir el porcentaje de ahorro necesario, por eso tanto la demanda como los otorgamientos van a ir en aumento en el tiempo".

En lo que compete a los créditos ya otorgados, su valor promedio es de $145.534.131,30 y su plazo de pago es de aproximadamente de 30 años. Y, en términos generales, desde Supervielle observaron que la mayor parte de los solicitantes cumple con los requisitos necesarios, y detallaron que, hasta el momento, solo el 14% no avanzaron por determinados aspectos relacionados a la documentación.

Respecto a las expectativas de los créditos hipotecarios UVA, Villegas analizó: "Resulta complejo realizar estas estimaciones en el corto plazo. Sin embargo, observamos un gran interés tanto de clientes como de no clientes y las consultas han sido muy significativas hasta ahora".

"No obstante, más allá de la alta demanda de información y solicitudes constantes, hay que tener en cuenta que los procesos de toma de decisión para obtener este tipo de préstamos suelen llevar tiempo, razón por la cual el movimiento comenzó siendo lento, pero con el paso de los días, se empezó a acelerar y las peticiones se fueron acumulando, que es lo que observamos con la cantidad de casos en proceso. Creemos que se va a ver un crecimiento muy importante de la cartera de créditos UVA durante los próximos meses, si los índices económicos se empiezan a estabilizar", agregó.

Infografía de MDZ.

Expectativa versus realidad

Independientemente, de los primeros números mencionados, los referentes del sector esperan que la iniciativa de los créditos hipotecarios UVA sea buena y haga repuntar la compraventa de inmuebles. Ahora bien, algunos son más positivos que otros.

El expresidente de Cucicba, Armando Pepe, señaló que si bien cree que este tipo de préstamos va a empujar al mercado inmobiliario, consideró que recién en el último trimestre de este 2024 se verán los primeros indicios. "Nosotros teníamos mucha expectativa porque cuando salió el crédito en el 2016 con el gobierno de (Mauricio) Macri la inflación estaba al alza y los créditos fueron un éxito. Ahora, que la inflación está a la baja, los créditos UVA podrían llegar a funcionar, pero esto hay que engancharlo también con el blanqueo, que todavía no está reglamentado, que se aprobó el otro día", dijo.

Y graficó: "Hoy puede ser que una persona quiera sacar un crédito, pero como tiene que poner el 25% o el 20% de anticipo para pedir el préstamo, es un problema para aquellos que tienen la plata en negro. No pueden. Entonces, está todo enroscado. Para mí el último trimestre el mercado inmobiliario va a ir moviéndose lentamente, pero bien porque ya va a estar instrumentado tanto el blanqueo como la operatoria de los créditos".

El banqueo es clave para que haya más solicitudes de créditos hipotecarios UVA.

Por su parte, Daniel Bryn sostuvo: "Las expectativas las tenemos y son muy buenas, pero, por el momento, no se contrasta con la realidad. Cerramos un montón de operaciones por mes y varias de esas reservas se están haciendo con crédito". Y añadió: "Lo que sí que todavía hay una cierta demora en los bancos, en los procesos propios que tienen, desde abrir una carpeta, revisar la información, mandar a un tasador, coordinar todo el tema de la firma. O sea, realmente es algo lento, son procesos que se están adaptando luego de muchos años en donde no se hizo ningún crédito hipotecario".

"En el último ciclo de créditos hipotecarios entre el 2016 y el 2019 hubo meses que en CABA la cantidad de operaciones con este tipo de préstamos alcanzó al 40% del total. Para tener una dimensión de la cantidad actual es sólo del 3% del total. La expectativa es ambigua, una parte importante del sector lo tomó con optimismo y otra menor con cierto escepticismo y desconfiando del verdadero caudal que podría imprimir a la dinámica inmobiliaria", analizó Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

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