Reglas del juego

Alquileres en CABA: ahora son los inquilinos los que imponen las condiciones

El mercado reacciona positivamente para el segmento alquiler. Subió la oferta de inmuebles, y como efecto dominó, los precios están a la baja en términos reales.

Brenda Funes
Brenda Funes miércoles, 22 de mayo de 2024 · 09:07 hs
Alquileres en CABA: ahora son los inquilinos los que imponen las condiciones
Los propietarios están dispuestos a escuchar contraofertas a la hora de alquilar. Foto: NA

La derogación de la Ley de Alquileres implementada por el presidente Javier Milei resultó muy beneficiosa para un mercado inmobiliario, que ya estaba dinamitado. En cuatro meses, la oferta destinada a arrendamiento de vivienda aumentó 166% en CABA y los precios bajaron 34%.

La famosa mano invisible del mercado fue acomodando los tantos. A diferencia de los tiempos de la Ley, cuando los inmuebles se alquilaban prácticamente de inmediato si se los volcaba al mercado, ahora los procesos son un poco más largos. Mientras que antes algunos departamentos ni se llegaban a publicar por parte de las inmobiliarias, hoy puedan tardar un par de semanas en alquilarse. 

"En el tiempo que pasó desde el dictado del DNU 70/2023, la oferta se multiplicó a más del doble, y sigue creciendo. Y, si bien la demanda de inmuebles en alquiler se mantuvo alta aún mientras rigió la normativa, ese crecimiento de la oferta también genera que más personas se acerquen a consultar por alquileres", detalló la referente del sector y expresidenta del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotto.

Desde que se derogó la Ley de Alquileres, los precios bajaron 34%.

Los inquilinos marcan el pulso

Este panorama generó que los inquilinos ya no covaliden cualquier precio ni cualquier condición. Incluso, comenzaron a exigir ciertas cuestiones antes de ingresar a la vivienda.

"La mayor oferta de inmuebles ha llevado a que los inquilinos tengan la libertad de elección, y por ende, hay muchos puntos en los que las partes deben acordar además del precio, el plazo del contrato, la forma de actualización del valor, entre otros", dijo a modo de ejemplo Armando Pepe, referente del sector y expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA.

En esta línea, también se expresó Hernan Iradi, Presidente de la fundación Vocación Inmobiliaria: "Hoy el que manda es el inquilino porque es quien tiene buenas garantías, buenos recibos de sueldos y reúne todas las condiciones para entrar a una propiedad. Es el que pone el precio porque el propietario con el aumento de las expensas y de todos los servicios, no quiere tener un día la propiedad cerrada". 

"Los propietarios son los que tienen la necesidad de alquilar sus propiedades porque están pagando muy caro ese mantenimiento y hoy ya no es fácil tener una propiedad cerrada. Entonces, se vuelcan ampliamente alquilar sus inmuebles y están dispuestos a escuchar contraofertas. Hay cosas que el inquilino ya las exige y el propietario se pone de acuerdo y las cumple. Si el departamento no está pintado, el inquilino quiere que se lo pinten porque la otra cuadra tiene un departamento que está impecable", añadió en diálogo con MDZ.

"Como en todos los sectores de la economía, hay precios que han subido mucho en relación al poder de compra de los salarios, y eso, junto a la mayor oferta existente, conlleva que muchos de los contratos terminen firmándose con precios inferiores a los inicialmente publicados. El porcentaje de diferencia entre el valor ofertado y el acordado varía dependiendo de cada caso, ya que termina dependiendo de las realidades individuales de cada inquilino y propietario", agregó por otra parte Liotto.

Qué pasa con los contratos de leyes anteriores

Pepe analizó: "Se están dando dos circunstancias. Las dos leyes anteriores, la del 2020 que hay contratos firmados por tres años con la actualización anual; y después la de octubre del año pasado con  actualización semestral con el índice Vivienda. Entonces, en esos casos se está dando que sí, que a veces los montos de alquiler superan al valor lo que está en el mercado hoy, porque a partir de que quedó aprobado el nuevo, los montos de los alquileres fueron bajando".  

En la mayoría de los casos, los contratos se están firmando a 2 años y en pesos.

Es en este contexto, una tendencia empieza a asentarse: pese a que se derogó la Ley de Alquileres, quienes tienen contratos vinculados a esas normativas renegocian el valor de la propiedad y el periodo de actualización.

Fuera de juego

Si bien la oferta de propiedades para alquiler es mayor y los precios bajaron, hay un segmento que igualmente es dificil lograr que se ocupe. Son demasiado grandes y valor es elevado tanto para arrendar como para mantener -impuestos, expensas, etc-, a tal punto que conviene optar por otro tipo de propiedad como una casa.

Hernan Iradi graficó: "Hoy cuesta mucho alquilar los departamentos que tengan más de 100 metros. No solo por los gastos, sino porque ha cambiado la modalidad de las familias. ¿Quién va a alquilar un departamento para que vivan cinco o siete personas? Por un lado, los chicos apenas tienen una cierta edad tratan de no vivir con los padres. Por el otro, han cambiado también las familias numerosas, las parejas ya no tienen tres o cuatro hijos como tenían antes. Incluso hay PH o muchas casas en alquiler que al no tener expensas tienen mucha demanda".  

"Hay algunos en Recoleta", ejemplificó Armando Pepe. Y continuó: "Yo el otro día veía que por dos ambientes a la calle en Posadas y Libertad pedían $600.000 y no se lo va a alquilar nadie. Hay algunos propietarios que piden insensateces y tendrán que bajar los precios para poder alquilarlo. Hay una única ley que fija los valores que la ley de oferta y demanda".

Un departamento dos ambientes se puede conseguir a partir de los $280.000.

Alquileres: precios y condiciones contractuales

En la generalidad de los casos, los contratos se están firmando a 2 años, en pesos y con períodos de ajuste que van de los tres a los seis meses.

La gran mayoría de los contratos están usando para actualizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central, que es más amigable porque es un mix entre el costo de vida y sueldos, a diferencia del Índice de Precios al Consumidor (IPC). 

Tomando como referencia barrios promedio como es el caso de Almagro, centro, zona facultades, o bien Devoto y Floresta, un monoambiente oscila entre los 150 mil pesos y los 200 mil pesos. Un dos ambientes se puede conseguir a partir de los $280.000, y un tres ambientes $450.000. Todo esto siempre más a expensas. Las casas o PH sin expensas, que tengan aproximadamente 80 metros, 90 metros, ya están arriba de los $500.000 y los $600.000.

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