Adaptarse para sobrevivir

Locales comerciales: formas creativas de negociar contratos para enfrentar la crisis

La heterogeneidad de acuerdos y condiciones de ajuste pactadas dominan el mercado inmobiliario. Cuánto sale el alquiler de un local comercial.

Brenda Funes
Brenda Funes jueves, 18 de abril de 2024 · 07:34 hs
Locales comerciales: formas creativas de negociar contratos para enfrentar la crisis
La duración de los contratos oscila entre 3 años y 5 años, dependiendo del rubro. Foto: Santiago Tagua/MDZ

Con la desregulación del presidente Javier Milei y la derogación de la Ley de Alquileres sancionada en 2020, el sector inmobiliario repuntó y continúa mejorando de forma sostenida. Sin embargo, no son las mismas realidades ni reglas de juego en el mercado residencial que en el de locales comerciales. En este último caso, la recesión económica – con su consecuente caída del consumo- lleva a que los comerciantes de distintos rubros se vean apretados.

En diálogo con MDZ, referentes del Real Estate, coincidieron en señalar que la novedad hoy por hoy, el libre ajuste y los coletazos de la crisis, en Argentina, generaron una gran variedad de formas de actualizar los contratos. La heterogeneidad domina el mercado, y no hay una única manera de cerrar un acuerdo entre las partes.

Aumentos y duración de contratos

En principio, hay un importante cambio de tendencia: los alquileres de locales son, en su mayoría, en pesos y ya no en dólares. Si bien los propietarios estaban muy contentos con los contratos en moneda estadounidense, ahora, que la divisa está totalmente planchada, entonces, prefieren que sean pesos ajustados por el índice de costo de vida –inflación- o por alguna canasta.

El director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, expresó que “todavía no se aprecia o no se ve una vacancia pronunciada dentro de lo que son los principales corredores”. 

Y explicó que esto se debe a las condiciones de alquiler, las cuales dependen mucho de la localización, el tamaño del local, etc.

Para graficar, hay casos en que se acuerdan precios en dólares, otros están pactados en pesos. Hay contratos que se fijan en función de los valores de una canasta de productos –o materia prima- de lo que vende el local y en función de cómo se actualizan esos valores, se actualiza el alquiler en un periodo determinado. Algunos acuerdan con valor a un año y después, a renovar el valor con tasaciones para los siguientes años.

En esta línea, Diego Cazes, socio y director de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, detalló: “En locales de empresas importantes, lo que se está haciendo mucho –por ejemplo, en cadenas de farmacias como Farmacity- que se pacta parte del alquiler a un fijo mínimo, y la otra parte, con un porcentaje de la facturación del local. Siempre y cuando el rubro sea bueno, es una opción que funciona muy bien. Capaz no lo haría con un restaurante a no ser que sea famoso”.

En lo que respecta al período de ajuste, la mayoría cierra en actualizaciones cuatrimestrales, algunos pocos van por trimestrales o semestrales. Sin embargo, se espera que con la desaceleración de precios y la inflación encaminándose, cada vez más, se inclinen a actualizaciones cada 6 meses.

Dependiendo del rubro, en líneas generales, los contratos mínimos se hacen de 3 años; y cuando hay una alta inversión de instalación, se busca que el contrato tenga una permanencia mínima de 5 años.

La heterogeneidad domina el mercado del alquiler de locales, y no hay una única manera de cerrar un acuerdo entre las partes.

Qué pasa con los alquileres de locales y la crisis

Al consultar si existe mucha rotación porque los altos precios o las condiciones que les piden a los inquilinos para renovar, Rozados indicó que “hay recambio en aquellos locales que están sufriendo las consecuencias de esta crisis o de caída de consumo”.

Es decir, aquel emprendedor o pyme que no puede mantenerse allí, y no requiere de una alta inversión inicial, busca otra alternativa. Suelen irse a locales cercanos, pero más chicos.

Diego Grau, broker especializado en la División Retail de Jones Lang Lasalle, explicó: "Hay modelos de negocio que se están achicando, como los bancos que están mudándose por ahí en locales más chicos y eso genera de rotación. Pero la verdad, es que hay un sinceramiento de precios y han bajado. Eso favoreció mucho la ocupación y por lo general la rotación. Si hay algún inquilino puede achicarse y con eso genera un ahorro, el local que se libera se vuelva a ocupar bastante rápido. No, no estamos viendo una rotación muy fuerte en este sentido". 

Por su parte, Lucas De Salvo, broker del área industrial y de retail de Cushman & Wakefield, analizó: “Si bien es verdad que está bajando un poco la actividad, en ciertos segmentos tenés una mayor competencia de empresas buscando espacios que antes era más limitado. Antes de la pandemia te alquilaba un local, un banco de una telefónica. Ahora, eso pasó un poco a lo virtual y llegaron a los locales, empresas que necesitan más de la interacción humana. Hay toda una revolución en lo que sería la última milla, el último segmento, hasta que un producto le llegue a un cliente”.

Predominan los alquileres de locales comerciales en pesos, y muy poco en dólares.

Y especificó en diálogo con MDZ: “(La rotación a lugares más chicos) yo la vi en enero, después de la devaluación grande. Aquellas que venían medio como declinando, terminaron de desbarrancar. Ahora, las que siguieron en carrera, se van acomodando. También es verdad que la inflación se está desacelerando. Y con las cuotas sin interés que están volviendo, los descuentos en efectivo… Todos esos incentivos hacen que el local siga facturando pese a la situación de crisis”.

“Después están otros, los típicos que son restaurantes y demás, que con la recesión bajaron mucho la venta. Y pasan dos cosas. O el propietario entiende que está pasando por un mal momento y le hace una baja del valor momentáneamente, ponele por seis meses. O están los propietarios que dicen ‘Esto es lo que tenés que pagar y no hay vuelta’, entonces te encontrás que este tipo de negocios cierran la puerta porque les implica una inversión inicial altísima que no pueden afrontar”, observó Cazes de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.

El referente de Real Estate destacó que son más los propietarios que ceden y prefieren negociar. Y también agregó: “Acá en el centro, no hay locales en buenas ubicaciones. Las zonas premium, las empresas no las sueltan… Son empresas que tienen espalda”.

Alquiler de locales: zonas y precios

Hay corredores de CABA que continúan siendo los característicos como son los nodos de Cabildo y Juramento, Santa Fe y Callao, Callao y Corrientes.  Incluso, se puede hacer un trazado con las estaciones de subte línea D, para saber cuáles son las zonas premium.

En este sentido, Diego Grau detalló que "hay muy poca vacancia, y lo que estaba libre, se ocupó. Por lo que, hay muy pocos locales vacíos en los corredores principales".

Los precios de alquiler de un local comercial oscilan entre los 2 mil y los 10 mil dólares.

“Son lugares en donde hay mucha afluencia de gente de un segmento económico que les interesa retener. No obstante, también tenés zonas como las de outlet. Hay varios ejemplos donde no necesariamente tiene que ser un corredor típico de los conocidos por el mundo porteño. E incluso pasa en el interior del país, Rosario, Mendoza, hay un montón que se van saliendo de lo que era el circuito tradicional de la plaza, la peatonal, y que bueno, empieza a derramar la actividad comercial para otros sectores”, analizó De Salvo, por su parte.

Y añadió: “Si tienes problemas con los locales que tienen más de 500 metros, de 500 a 1000 o 2000. En un momento eran ideales porque todo el mundo quería tener comercios muy grandes, pero ahora, las empresas se arreglan con menos metros y ese tipo de sí no se adaptan o los agarra un rubro muy específico como puede ser concesionarias, motos y demás, es donde va a haber mayor vacancia a largo plazo”. 

La amplitud de precios es importante. En CABA, por ejemplo, un buen local, en una muy buena zona, en esquina con un precio razonable, hoy puede estar entre 10.000 y 15.000 dólares más IVA por mes.

Mientras que el segmento pyme local busca alquileres de entre 2.000 y 5.000 dólares al mes por un local de 200 a 400 metros.

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