Alquileres: el tenso camino hacia una línea de equilibrio entre inquilinos y propietarios

La oferta de alquileres de viviendas ha comenzado una recuperación bastante ágil a partir de la baja de la ley 27.551, derogada por el DNU, y de la desregulación en los contratos. Sin embargo, todavía falta para que las necesidades de inquilinos y propietarios puedan confluir en función del mercado. Desde el sector aseguran que eso sucederá en el mediano plazo, pero que las distorsiones del sistema anterior no pueden eliminarse de un día para otro.

En estos días, los nuevos contratos se realizan en una suerte de tire y afloje entre las partes que tratan de perder lo menos posible. Del lado de los propietarios -que no pudieron actualizar sus valores al ritmo de la inflación durante los años anteriores- buscan llevar sus precios a los valores del mercado. Para los inquilinos –que en muchos casos pagaron rentas por debajo de la inflación- dichos ajustes pueden implicar fuertes golpes a su bolsillo en medio de la crisis.

Aquí es importante diferenciar las conductas abusivas (que no abundan) de la necesidad de los dueños de no perder rentabilidad. Hay que tener en cuenta que la mayoría de los alquileres en Argentina no se originan en la gran renta, sino que tienen que ver con el resguardo. Según Estanislao Puelles, referente del Colegio Federal de Corredores Inmobiliarios (Cofeci), la renta promedio de los propietarios con relación a su inversión está en torno al 5% y la mayoría tiene el alquiler como una manera de capitalización al tiempo que suma ingresos.

En este sentido, desde el marketplace Inmoclick, Marcos Herrera, señaló que es falso que los alquileres aumenten por encima de la inflación debido a que la mayoría de los propietarios venían con pérdidas de muchos años.

“Cuando se vence el contrato, es lógico que quieran actualizar a los valores de mercado”, subrayó Herrera quien dio el ejemplo de una pareja de jubilados que busca fortificar sus ingresos con un alquiler y que –debido a las distorsiones planteadas por la ley anterior- habían quedado en desventaja con relación a la inflación.

Las posturas en danza                                                                             

Según las cifras de este portal, desde la publicación del DNU, la oferta de alquileres residenciales creció mucho más rápido de lo que se esperaba. Con una tendencia observada en todas las provincias donde operan (Salta, Tucumán, Córdoba, Neuquén, etc.), la muestra de lo sucedido en Mendoza es de un aumento del 100% de la oferta. En esta provincia, mientras el 25 de diciembre de 2023 había 407 propiedades publicadas, el 30 de enero de 2024 se contabilizan casi 800.

Aunque la recuperación de la oferta va en alza, el déficit de vivienda –agudizado por la falta de inversión en los últimos años- continuará. Sin embargo, tanto Puelles como Herrera aseguraron que el mercado ajustará los precios y que ya lo ha comenzado a hacer. En este marco, la mayoría de los contratos se realiza con una vigencia de dos años (como antes de la ley de 2020) y actualizaciones trimestrales a partir de un índice acordado que suele ser el Índice de Contratos de Locación (ICL), hoy en 147% anual.

Esto, más allá de las actualizaciones mencionadas, implica una tranquilidad para todas las partes involucradas. Además, quita el sobreprecio inicial que antes se daba por la imposibilidad de ajustar antes de los 12 meses. Con respecto a las garantías que se piden, en general se mantiene la exigencia de dos garantes. Uno con bono de sueldo y otro propietario o tres con bono de no haber dueños de inmuebles. Sin embargo y en un contexto de alta informalidad de la economía, las referencias del inquilino son clave a la hora de conseguir el alquiler o no.

“Los propietarios que se aprovechen de la situación o pidan imposibles, se van a quedar sin alquilar porque el mercado va a terminar de equilibrar cuando crezca más la oferta”, comentó Puelles. Hay que pensar que, en una provincia como Mendoza, según Inmoclick y de un día para otro en el 2020 se pasó de haber 2.000 alquileres a 400. Pese a esto, Puelles admitió que no todos los propietarios van a poder recuperar lo perdido en estos años.

Es que en el juego hay otras cuestiones que inciden en el momento de negociar y que comienza a reflejar el mercado más allá del aumento de la oferta. Por un lado, la situación económica general que hace que cada vez menos personas tengan bonos de sueldo o que les alcance su salario para pagar un alquiler. “Sí observamos que a las personas les cuesta mucho demostrar sus ingresos debido a que los salarios que antes eran de clase media hoy están casi en la línea de pobreza”, subrayó Herrera.

Esto es algo que impacta directo en alquileres, ya que no es lo mismo privarse de algunas cosas que bajar el gasto de la renta. En este juego, también hay que sumar el deterioro que ha sufrido la mayoría de las viviendas por la inflación y la imposibilidad de ajustar.

“Los propietarios hace cuatro años que no invierten en las casas y eso va en perjuicio de ellos, así como de los inquilinos”, comentó Puelles. Y ejemplificó: hoy una grifería puede ser un mes de alquiler y cambiar un calefón al menos dos meses.  Esta situación llevó a que –a cambio de cuotas más baratas- los inquilinos aceptaran esta situación o repararan por su cuenta las roturas.

Ahora, esto también podría ser una traba para la continuidad cuando se proponen los nuevos valores del mercado. El juego está abierto y en el caso de los alquileres la desregulación podría ver frutos positivos. De hecho, ya lo hace con la suba de la oferta. La crisis económica dirá cómo seguirán los precios. En la Costa, por ejemplo, hubo en la segunda quincena una baja significativa debido a que las personas no convalidaron los precios que se pedían.