La falacia de la ley anti-alquileres y el proyecto de reforma

La ley de Alquileres fue innecesaria, ya que el espíritu y gran parte del articulado a la vieja ley de locaciones urbanas del año 1984 (ley 23.091) fue receptado, ampliado y mejorado por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia en el año 2015, trabajando juristas de primer nivel en su redacción. Fue una mentira comunicacional que era necesario en ese entonces para regular los alquileres en nuestro país, ya que los mismos lo estaban. 

Antes de la nefasta ley 27.551 los alquileres de vivienda no eran un problema de magnitud en la República Argentina, no salían en tapas de diarios, de portales de internet, ni en los noticieros. Crearon un problema donde no lo había. El sistema de alquileres de vivienda que funcionaba bien en la República Argentina, lo destruyeron. La autonomía de la voluntad imperaba hasta que fue asfixiada.

Muchos justifican que la ley de alquileres no funcionó por culpa de la inflación. Eso es mentira. Solamente hay problema de alquileres habitacionales, es decir, aquellos destinados a vivienda familiar. El mercado de alquileres para oficinas y comerciales funciona perfectamente. No hay escasez de oferta alguna. Simplemente porque la ley 27.551 asfixió la autonomía de la voluntad solamente en los de vivienda.

Los argentinos, lamentablemente, estamos acostumbrados a vivir con inflación y los alquileres de vivienda no escaseaban como ahora. Todos los partidos políticos han reconocido que la ley no funcionó, la mayoría dice querer derogarla. Los que pregonan derogar "la ley de alquileres", dicen una "falacia". Una decena de artículos de la ley 27.551 modificaron artículos del código civil y comercial de la nación, por lo que su derogación traería un vacío legal peor aún que el "efecto Lipovetzky".

El 23 de agosto la Cámara de Diputados de la Nación aprobó un proyecto de modificación de la ley 27.551 que trae una brisa de esperanza. Dicha media sanción debe pasar al Senado para su aprobación. Si logra ser aprobado por el Congreso de la Nación será positivo para el sistema locativo argentino puesto que modifica e introduce cambios importantes a la desastrosa ley actual.

Sintéticamente pasaré a explicarlos

1) El art.1198 del CCC volvería al plazo mínimo legal de dos años para todos los contratos de locación de cualquier tipo, es decir, vuelve al plazo del nuevo código sancionado en el año 2015. Fue un error subir el plazo a 3 años con tanta inestabilidad económica.

2) Se modificaría el art. 14 de la ley 27.551, se volvería a la libre pactación de la actualización del canon locativo en alquileres habitacionales, los que deberán escalonarse como plazo mínimo cada 4 meses. Los contratantes podrán o no optar por índices o incluso establecerlos de manera fija en los contratos, de una forma similar a lo que se hacía antes del 2020. En la actualidad, solo se puede actualizar anualmente y obligan a un índice que publica el BCRA. Este artículo es uno de los principales horrores engendrados por la ley 27,551.

3) Se modificaría el art. 16 de la ley 27.551. La obligación de informar a la AFIP quedaría en cabeza del locador (obligación impositiva que siempre ha tenido, con o sin ley de alquileres). Se eliminaría de este artículo el segundo y tercer párrafo, que habilita al inquilino a denunciar el contrato en caso de negativa del propietario y que en caso de iniciarse una demanda judicial el juez está obligado a informar a la AFIP los contratos no registrados como celosamente está en la actualidad.

4) El proyecto incorpora incentivos impositivos para los propietarios con contratos de locación debidamente registrados de inmuebles con destino habitacional en bienes personales, en monotributo y no se cobraría el impuesto a las transferencias y débitos en las cuentas bancarias usadas para el cobro de los alquileres. En este sentido, van en dirección correcta y dejan de amenazar con "el impuesto a la vivienda ociosa".

5) Se modificaría el art. 1196 del CCC permitiéndole al inquilino que los desee pagar por anticipado parcial o totalmente el contrato de alquiler habitacional. Hoy esta posibilidad, está ridículamente prohibida por su inciso a.

6) Además, el proyecto introduce mejoras en la redacción y amplia conceptos en los arts. 1999 (Excepciones al plazo mínimo lega), 1201 (Conservación de la cosa locada) y 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Básicamente, estos son los cambios que pretende el proyecto de modificación de la ley de alquileres aprobado por Diputados. Esperemos que el Senado lo trate y lo apruebe a la brevedad ya que los alquileres destinados a vivienda se encuentran al borde de la extensión en nuestro país por culpa de la mala praxis de quienes votaron el engendro de la ley 27.551.

De ellos depende.

* Jorge A. Martín Irigoyen, abogado especialista en derecho inmobiliario y propiedad horizontal.