Cómo invertir en inmuebles sin comprar y con poco dinero

Por Gastón Lentini*

Los REITs son fondos de inversión especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos cotizan en la bolsa, concretamente en forma de acciones, lo que significa que, al igual que cualquier otro instrumento cotizado, pueden ser adquiridos tanto por pequeños como grandes inversores por igual a través de un bróker.

Estos instrumentos les permiten a las personas invertir en el sector inmobiliario sin disponer de las sumas de capital necesarias para comprar una casa, departamento, oficina o cualquier tipo de inmueble.

De esta forma adquieren de forma parcial un inmueble (y todos los beneficios que ésta incluye) comprando acciones (que no es más que la representación de un porcentaje de determinado bien). Eso significa también que puedes aprovechar los frutos de estos activos sin tener que lidiar con los dolores de cabeza que es mantener una propiedad.

Este instrumento surgió en los años 60, exactamente en 1965, y desde entonces se han expandido a las bolsas de todo el mundo, aunque no gozan de mucha popularidad como los bonos o las acciones de compañías. Hoy, cotizan en más de 35 países con diferentes denominaciones en cada uno. Por ejemplo, en España se les conoce como SOCIMIS.

¿Cómo obtener ganancias a través de los REITS?

Ahora bien, si estas interesado en invertir en un REIT, es importante saber qué estás comprando, cómo se consigue rentabilidad con ellos y a qué tipo de industria vas a entrar.

Estos fondos tienen dos formas de generar rentabilidad para el inversor. Por un lado, la apreciación del capital administrado por la evolución del mercado de inmuebles, y, por otro lado, la renta derivada de la explotación de los mismos bienes.

Si bien, según el país, las leyes pueden variar, al igual que las composiciones y situaciones impositivas, podemos orientarnos con las condiciones de Estados Unidos.

En este país, los REITs por ley deben invertir un mínimo del 75% de su capital en inmuebles, y el 75% de sus ingresos deben provenir de esos mismos activos.

De esta manera, una parte considerable del fondo se destina a la adquisición de inmuebles, ya que deben repartir al menos el 90% de las ganancias entre los accionistas según la ley.

Esto se hace en la forma de dividendos, que son ingresos periódicos que recibes solo por tener una acción específica en tu cuenta de inversión. Y ya que los REITs deben distribuir como dividendos 90 centavos de cada dólar de ganancias, son una alternativa interesante para obtener una renta asegurada. Ésta puede variar, pero los movimientos de los flujos son estables a largo plazo si el fondo invierte en sectores con poca exposición al riesgo.

Debemos tener en cuenta que cada país puede modificar estos porcentajes, permitiendo que los fondos tengan más opciones en diferentes sectores.

Por ejemplo, en Japón solo el 50% de los ingresos deben provenir de inversiones en inmuebles, mientras que en Australia el 100% de los ingresos debe repartirse anualmente entre los accionistas.

Clasificación de los REITS

Estos instrumentos se pueden clasificar bajo distintos criterios. En primer lugar, tenemos los REITs que invierten en propiedades y solo generan ingresos por el alquiler de éstas.

En este grupo están la gran mayoría de los fondos que, aunque podrían explotar su inversión vendiendo y comprando inmuebles, prefieren generar rentabilidad con alquileres estables.

Estas propiedades pueden ser viviendas, edificios enteros, oficinas, hoteles, centros comerciales, asilos, etc.

Otro tipo de fondos son los que no tienen propiedades a su nombre directamente, pero financian hipotecas de terceros. La rentabilidad viene de los intereses que pagan quienes tomaron el préstamo.

De igual manera, también hay REITs mixtos, toman ambos conceptos y los combinan en mayor o menor medida.

Pros y contras de los REITs

Una de las grandes ventajas que tienen estos fondos es que el inversor accede con un capital bajo a un negocio estable y con baja volatilidad en el largo plazo.

Esto es clave para momentos de incertidumbre y volatilidad. Podemos acceder al mercado real estate, conocido por ser un buen refugio histórico, con poco capital y sabiendo de que no debería verse afectado seriamente por la baja de mercados, el aumento de las tasas o las tensiones entre Rusia y Ucrania. Obtenemos seguridad en la inversión a cambio de una tasa de rentabilidad estable.

La liquidez es otro a destacar, ya que el inversor puede liquidar una posición en tan solo dos días en un REIT. Esto no sucede en el mercado inmobiliario tradicional ya que, si quisiera vender una casa, seguramente tendrá que esperar algunas semanas o meses e incluso años, si no quiere perder dinero por vender en un apuro.

Otra ventaja son los gestores profesionales: los REITs cuentan con uno o varios de estos dedicados específicamente a buscar oportunidades y generar más dinero

De esta manera, gracias a ellos puedes generar ingresos pasivos, ya que no se necesita estar trabajando para que la inversión sea rentable.

Luego de invertir en el fondo, los gestores hacen su trabajo y esperamos a cobrar nuestros dividendos periódicamente. Salvo que exista otra crisis como la de 2008, estaremos a salvo.

El último punto a favor de los REITs es su fiscalización: en muchos países, no es necesario el pago de impuestos por las ganancias de los flujos recibidos por los REITs.

Como desventaja principal tenemos la rentabilidad ajustada, ya que no estamos trabajando en la gestión completa directamente. Todos los participantes querrán sus honorarios y estos reducen la renta final del inversor.

El inversor deja de cobrar una renta anual de alrededor del 4%, siendo este el costo bruto de toda la gestión, desarrollo, administración y control de los REITs.

Invertir en REITs

Puedes invertir en estos fondos a través de la bolsa sin limitaciones, aunque también puedes comprar acciones de un REIT, o invertir a través de ETFs o fondos de inversión especializados en REITs.

Por ejemplo, uno de los REITs más grandes del mundo es American Tower Corporation (AMT), que no hace otra cosa que comprar y alquilar espacios para poner antenas que luego alquilan a otras compañías.

Estos espacios con antenas son deseados para la instalación de radares, transmisores y dispositivos de conexión satelital. El riesgo es que estos aparatos dejen de usarse o que las antenas dejen de ser requeridas. Esto mermaría la demanda por espacios en alquiler, disminuyendo la rentabilidad del fondo año a año.

Como este caso, hay muchos REITs ubicados en sectores específicos: viviendas, edificios de oficinas, espacios para servidores de Internet, etc. El riesgo involucrado en estos fondos depende del sector en que se desempeñe, así que siempre debes investigar previamente antes de apostar por uno de estos instrumentos. No existe un “riesgo universal” para todos los REITs.

Dicho esto, las propiedades pueden ser un excelente vehículo de inversión para hacerle frente a la inflación y las altas tasas de interés.

*Asesor financiero especialista en inversiones.