Inquilinos: cuando se rompe algo en la casa y nadie responde

Alquilar en Argentina es cada vez más parecido a caminar sobre un campo minado. Pagás mes a mes un precio que te deja el bolsillo en carne viva, pero cuando se rompe algo en la vivienda, el dueño y la inmobiliaria suelen mirar para otro lado. Y ahí empieza la peregrinación: llamados que no se atienden, mails que no contestan y promesas que nunca se cumplen.

Qué dice la ley sobre las reparaciones en alquileres

El Código Civil y Comercial es clarísimo. El artículo 1200 obliga al propietario a entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Y el artículo 1201, lo obliga a conservarla en estado de servir al uso convenido.

Si se rompe un calefón, una estufa, un inodoro, el tanque de agua o la instalación de gas —y no es culpa del inquilino— el costo de la reparación corre por cuenta del dueño.

Diferencia entre reparaciones urgentes y no urgentes

La ley distingue dos escenarios y fija plazos distintos:

• Reparaciones urgentes (24 horas): afectan la salud, la seguridad o la posibilidad de habitar la vivienda. Ejemplos: quedarse sin agua porque se rompe el tanque, una pérdida de gas en la cocina, un cortocircuito eléctrico o un calefón roto en pleno invierno. Si el dueño no responde en un día, el inquilino puede arreglar y pasarle la factura.
• Reparaciones no urgentes (10 días): no ponen en riesgo inmediato la habitabilidad, pero afectan el goce del inmueble. Ejemplos: persianas trabadas, puertas rotas, filtraciones menores o pintura descascarada por humedad. El dueño tiene hasta diez días para actuar desde la notificación.

El rol de las inmobiliarias: cómplices del incumplimiento

Las inmobiliarias cobran comisiones y administran contratos, pero cuando aparece un reclamo serio, suelen lavarse las manos: “hablá con el dueño” o “arreglate vos”. Esa omisión deja al inquilino en la peor situación: pagar cifras astronómicas por un alquiler y además tener que financiar reparaciones que no le corresponden. Muchas veces incluso confunden a los inquilinos engañando sobre su responsabilidad antes las reparaciones.

Cómo notificar al dueño y hacer valer tus derechos

El inquilino no necesita pedir favores ni entrar en discusiones eternas. La ley le da una herramienta: la notificación formal. Puede ser por carta documento, por correo electrónico declarado en el contrato, o por una nota firmada con copia de recepción.

Modelo de Notificación

Puede enviar la notificación mediante correo electrónico constituido en el contrato de locación, carta documento, o una nota firmada con copia de recepción por el locador o administrador.

Sr. [Nombre completo del propietario como figura en el contrato de locación]

Domicilio Legal: [Dirección que figura en el contrato de locación]

JUAN PÉREZ, DNI Nº [Número de DNI], actualmente arrendatario (inquilino) del inmueble de su propiedad, con domicilio en [Dirección del inmueble alquilado], localidad: [Localidad], Provincia de [Provincia], correo electrónico: [Correo electrónico], le notifica:

Reclamo de reparaciones: Conforme a las cláusulas contractuales y a la disposición de los artículos 1200 y 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, proceda a reparar de forma urgente los siguientes desperfectos o roturas que presenta el inmueble alquilado, los cuales son producto del deterioro natural conforme al uso estipulado, sin mediar culpa alguna de mi parte. Los desperfectos son los siguientes:

[Enumerar y detallar las roturas y desperfectos existentes en el inmueble].

Retención: En caso de que usted no realice o retrase las reparaciones o los trabajos que le corresponden, conforme a la ley, me encuentro autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos urgentes para realizarlas por mi cuenta, con la rendición de cuentas de lo pagado a su disposición.

Reserva: Si las reparaciones a su cargo interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o resultasen muy incómodas, me reservo el derecho a exigir, según las circunstancias, la terminación del contrato de alquiler o una reducción proporcional del precio por el tiempo que duren las reparaciones. Art. 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Saludo a usted atentamente,

Firma: [Nombre y firma del inquilino]