Crédito hipotecario: cuánto hay que ganar según el banco para comprar una casa

Acceder a una casa mediante un crédito hipotecario no depende únicamente del precio de la propiedad. El banco elegido, la tasa disponible, el plazo de devolución y el lugar donde se cobra el sueldo pueden modificar la cuota inicial en cientos de miles de pesos y elevar considerablemente los ingresos que debe demostrar una familia.

La mayoría de las líneas vigentes está denominada en UVA: el préstamo se otorga en pesos, pero el capital y las cuotas se actualizan mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia. A esto se agrega una tasa fija que cambia entre las entidades. Entre las propuestas oficiales relevadas aparecen tasas preferenciales del 6,7% en Banco Nación, 6,9% en ICBC, 7,5% en BBVA y 9,5% en Banco Hipotecario.

Cuánto hay que ganar para solicitar un crédito hipotecario

El cálculo parte de una condición común: la cuota inicial no puede superar, por lo general, el 25% de los ingresos netos demostrables. Esto significa que una familia debe acreditar un sueldo conjunto equivalente, como mínimo, a cuatro veces el primer pago mensual. Si la cuota comienza en $950.000, por ejemplo, los solicitantes necesitan justificar cerca de $3,8 millones por mes.

En una simulación orientativa para un préstamo de $125 millones, con sistema francés y sin incluir seguros ni otros gastos, una tasa del 6,7% a 20 años arroja una primera cuota cercana a $947.000. Los ingresos necesarios rondarían los $3,79 millones. Con una tasa del 6,9%, el pago inicial se aproxima a $962.000 y el sueldo familiar requerido sube a $3,85 millones. Al 7,5%, la cuota supera levemente el millón de pesos y la exigencia alcanza unos $4,03 millones.

La diferencia entre cobrar o no el sueldo en el banco

La tasa más baja no está disponible para todos los solicitantes. Banco Nación ofrece una TNA del 6,7% para vivienda única, dentro de los límites establecidos y cuando los titulares reciben sus haberes en la entidad. Para el resto de los casos, la tasa publicada asciende al 12%. Además, financia hasta el 75% del valor de compra o tasación y permite elegir plazos de hasta 30 años.

Bancos bajan tasas de interés del crédito hipotecario.

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ICBC establece una tasa del 6,9% para quienes acreditan el sueldo y del 9,9% para la cartera general. El plazo máximo es de 20 años, financia hasta el 80% de una vivienda permanente y exige ingresos mínimos de $1,4 millones. La cuota no puede superar el 25% del sueldo y se permite sumar los ingresos del cónyuge, conviviente, padre o madre, según el destino solicitado.

BBVA presenta tres alternativas. La tasa del 7,5% requiere acreditación de haberes o ingresos como trabajador independiente y la contratación de seguros vinculados. La opción estándar sube al 9,5%, mientras que la línea para quienes no cobran allí llega al 11,5%. El banco financia hasta el 80%, ofrece hasta 30 años y solicita al titular un ingreso mínimo de cuatro salarios mínimos.

Qué revisar antes de elegir una propuesta

El plazo también modifica el esfuerzo mensual. Banco Hipotecario publica una tasa del 9,5% para clientes que acreditan ingresos, una financiación de hasta el 80% y un máximo de 15 años. Para un crédito de $125 millones, esa combinación arroja una cuota inicial estimada de $1,3 millones y requiere ingresos cercanos a $5,2 millones.

La comparación no debe limitarse a la tasa nominal. También hay que revisar el costo financiero total, los seguros, la comisión por cancelación anticipada y el dinero necesario para completar la parte que el banco no financia. A su vez, las cuotas UVA aumentan en pesos con el CER: el Banco Central informó un valor de $2.082,26 por UVA para el 19 de agosto. Por eso, antes de reservar una propiedad, resulta clave realizar una simulación actualizada y evaluar si los ingresos pueden acompañar la evolución futura de la deuda.