Comprar al pozo sin riesgos: la guía esencial para proteger tu inversión

Comprar al pozo es una oportunidad enorme… y también una responsabilidad. No es cuestión de fe: es cuestión de hacer las preguntas correctas y exigir la documentación que proteja tu inversión. Acá te lo dejo detallado para que lo tengas listo antes de firmar cualquier boleto.

Propiedad del terreno: arrancá por el origen. Antes que nada, pedí la escritura del terreno y un informe de dominio e inhibición. Querés saber si el terreno fue comprado con cash, con permuta (canje) o mixto; si es cash es mucho más sólido; si fue permuta, el desarrollador puso menos plata y el dueño originario puede tener prioridad ante problemas. Si el terreno está hipotecado o con embargos, apurate a descartarlo o al menos subí el nivel de atención.

Manejo financiero del proyecto

El dinero manda. Los problemas en obra casi siempre son problemas de caja.

Revisá:

• ¿Qué tipo de preventa tiene el proyecto (agresiva, conservadora o simultánea)? La preventiva agresiva fondea rápido; la simultánea (vender mientras avanzás) es la más riesgosa.
• ¿Cuál es la política de financiación al comprador? Si el desarrollador te ofrece plazos largos o cuotas post-entrega, tiene incentivo real para terminar; si te piden todo muy rápido y no hay financiamiento, preguntá con lupa. Además, entendé el Valor Neto Actual (VNA).

Es la forma correcta de calcular cuánto vale hoy un conjunto de pagos futuros —por ejemplo, las cuotas de un crédito. El error común es sumar todas las cuotas como si valieran lo mismo, pero el dinero futuro vale menos que el dinero hoy. Por eso, no sumes cuotas a ojo — descontá el valor futuro a hoy para comparar ofertas.

POZO

La marca y la exposición del desarrollador: nada de anonimato. Un desarrollador que no exhibe nombre, reseñas ni obras terminadas es una alerta. La marca (y la reputación online, en feria, en el barrio) es herramienta de rendición de cuentas: si se esconden, podés estar asumiendo mayor riesgo. Buscá reseñas, fotos reales, proyectos entregados y, si podés, hablá con compradores de obras anteriores. Esto forma parte de los “semáforos” para elegir desarrollador.

La experiencia comprobable

Visitá obras terminadas y preguntá. La mejor prueba es tangible, visitá un edificio ya terminado del mismo desarrollador, tocá, preguntá a un vecino o al encargado, ¿cómo fue la entrega? ¿cómo resolvieron la postventa? La experiencia y la repetición reducen errores. No te quedes en la carpeta bonita: salí a la calle y chequeá resultados concretos.

La estructura legal: un fideicomiso uno a uno y contratos claros. Exigí que cada obra tenga su propio fideicomiso (un fideicomiso por obra — “uno a uno”). Evitá fideicomisos únicos que agrupan varias obras: un conflicto en una puede arrastrar a todas las demás. Además, revisá el boleto y el contrato — pedí cláusulas de garantía, plazos claros y qué pasa ante retrasos. Recordá: hay herramientas legales básicas (reserva, seña, boleto, escritura) y cada etapa tiene su letra chica; conocelas y usalas a tu favor.

Te dejo además algunos consejos prácticos y forzosos:

• Pedí copia de la escritura del terreno + informe de dominio desde el primer día.
• Exigí ver un fideicomiso por obra y las actas/estatutos relacionadas.
• Visitá al menos una obra ya entregada del desarrollador y hablá con un propietario.
• No te quedes con promesas verbales: todo por escrito (fechas, penalidades, postventa).
• Cuando comparés opciones, calculá con VNA para entender el costo real de las cuotas.

Necesitás para proteger tu inversión

Por último, te lo resumo en una checklist para llevar a la firma: escritura, informe de dominio, comprobante de no hipoteca o detalle de hipoteca, copia del fideicomiso por obra, plan de preventa y financiación, prueba de obras entregadas y contacto de un comprador anterior. Lo tenés todo en mano, y si cumplís esos puntos te vas a presentar como un comprador informado — no como alguien que “se la juega”.

Acordate: todo esto no es burocracia ni exageración. Es el blindaje mínimo que necesitás para proteger tu inversión, acelerar tu camino a dueño y evitar errores que después cuestan años. Cada documento que pedís, cada obra que visitás y cada número que revisás con VNA te acerca a tu verdadero objetivo: comprar tu vivienda con seguridad, inteligencia y sin “jugarte” a la suerte. Cuando hacés las cosas bien desde el principio, el resultado también llega bien. Y acá el resultado es uno solo: ser dueño.

* Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de Spazios y autor del libro “Cómo ser dueño en Argentina y no morir en el intento”