Sin reglas claras, cuánto aumentaron los alquileres desde que asumió Javier Milei

Continúa la polémica por los alquileres, los valores que se manejan en el mercado, las actualizaciones anuales y las dificultades de los inquilinos para poder pagar en tiempo y forma, al mismo tiempo que deben hacer frente al costo de mantener la vivienda. Estas variables sin tener en cuenta otros gastos diarios para vivir.

Las versiones sobre cuál es la situación actual de los alquileres varía según los lentes de quien lo mire. Por un lado, el asesor presidencial Federico Sturzenegger afirmó que los precios de los alquileres bajaron desde la vigencia del DNU de Javier Milei. En esta línea, se expresaron también referentes del mercado inmobiliario, que aseguran que muy de a poco empieza a encaminarse el panorama. Por otra parte, agrupaciones de inquilinos desmienten que la mejora sea tal y salieron al cruce.

Cómo afectó la derogación de la Ley de Alquileres

Según el informe de Reporte inmobiliario al que tuvo acceso MDZ, en enero respecto a diciembre la oferta de los inmuebles usados destinados a alquiler se duplicó. Y específicamente, entre diciembre y enero, la oferta de departamentos usados con precio en pesos se incrementó un 112%, gracias a dos factores: por un lado, las buenas expectativas que se generaron en el mercado inmobiliario con respecto al Gobierno de Milei, por el otro, la derogación de la Ley de Alquileres.

En esta línea, también se expresó Damián Cafarella, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina, quien coincidió en la mejora producto del efecto Milei, pero con números un poco más modestos. Para él, la oferta aumentó entre un 40% y un 60%.

“Hay mucha más oferta para la enorme demanda que hay, y vemos que se calmó el tema de los llamados diarios para ver si entró un departamento para alquilar”, relató.

“Hoy, tenemos sobre el escritorio para mostrar uno o dos inmuebles por día”, agregó Marta Liotto, expresidenta de CUCICBA y operadora en el mercado inmobiliario.

“El cambio de la Ley de Alquileres está en el DNU. El DNU está en veremos porque tiene que ser aprobado por el Congreso, pero hoy es aplicable. Está vigente. Su efecto fue inmediato porque hubo mucha más oferta de inmuebles en alquiler”, indicó Daniel Bryn.

Aumenta la oferta ¿y los precios?

El precio para alquilar una vivienda subió por debajo de los niveles de inflación. Menos del 10% comparando enero versus diciembre. Según un informe de Zonaprop, alquilar un monoambiente de 40 metros cuadrados con balcón en CABA cuesta $327.295 al mes; y un departamento de dos ambientes de 50 metros cuadrados con balcón sale en promedio $405.218 al mes.

Dependiendo del barrio, y de las amenities que pueda tener -como pileta, salón de usos múltiples, gimnasio, etc-, el valor puede ser más elevados o más económicos.

Cafarella expresó: “En estos 60 días, los precios siguieron subiendo. Están más arriba los valores respecto al mes anterior. Sin embargo, con la libre competencia va a ir mermando la situación. Actualmente, de la oferta que hay, un 35% de los propietarios pusieron precios exorbitantes, y el otro 65%, precios normales, accesibles. Aquellos que ponen valores muy altos no alquilan, entonces, se van a ver obligados a bajar”.

Y agregó: “También es cierto que hay gente dispuesta a pagar más caro porque le interesa vivir en determinados barrios como Palermo, Núñez, Puerto Madero. En cambio, en otras zonas como Montserrat, Barracas, sí vas a conseguir valores más económicos empujados por la libre competencia del mercado”.

El punto de quiebre, a partir del cual comenzaron a desacelerarse los precios, fue con las medidas anunciadas por el nuevo Gobierno. Liotto explicó en diálogo con MDZ que “ya se venía con un aceleramiento (sic) en el valor de los precios, con porcentajes muy por encima de la inflación, por falta de inmuebles, pero creció la oferta desde que Milei ganó las elecciones”.

“Los contratos que se están firmando, inician con precios que escalaron conforme fue el desarrollo de la economía y la inflación. Los valores suben acorde a la economía real, una economía cumplible. Algo que las familias sí pueden pagar”, sostuvo. Y añadió: “Hoy, el inquilino empieza a elegir y condicionar. Eso no pasaba”.

Nuevas tendencias en alquileres

Una nueva tendencia que se está dando son las actualizaciones de precios en periodos más cortos. La mayoría de los contratos, que se han cerrado post derogación de la Ley de Alquileres, se ajustan semestralmente -alrededor del 60% de las operaciones nuevas –, una pequeña parte del 5% se inclina por ajustes anuales, y el 35% de los acuerdos restantes se reparten entre actualizaciones mensuales, trimestrales o cuatrimestrales.

Además, aproximadamente, en un 70% de los casos las partes se inclinan por contratos de 2 años, un 10% continúa con el período de 3 años, y en el resto de los casos se opta por contratos de 1 año o temporales de 3 o 6 meses.

El abanico se abrió a diversas opciones. “Hoy las partes negocian. Si la economía se estabiliza, los contratos también y los precios se van a sincerar solos”, dijo el director de la Cámara Inmobiliaria Argentina a modo de conclusión.

No hay salario que aguante

El valor promedio de las expensas de enero para los hogares fue de $ 66.618, monto que reflejan el promedio de todos los gastos del consorcio: salarios, abono de servicios, compras, servicios públicos, seguridad, limpieza, mantenimiento, honorarios profesionales, entre otros costos, según el reporte de Octopus Prop Tech.

Por otra parte, el índice RIPTE (Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables) de diciembre elaborado por la secretaría de Trabajo, el salario promedio es de $484.298,40.

Es decir, que una persona que gana un sueldo promedio solo para cubrir el alquiler de un departamento de dos ambientes y las expensas destina el 97% de su salario. Mientras que, si decide vivir en un monoambiente, destina el 81% de su salario. Las cuentas no dan. Resta pagar impuestos, cubrir alimentos, viáticos al trabajo.

En lo que respecta a la situación de los alquileres en Argentina, el panorama aún es complejo, pero en la medida en que el salario se pueda recuperar con relación a la inflación, al menos, los inquilinos no se van a sentir tan ahogados para pagar el techo.