Cox: "Se puede empezar a operar con un mercado más normal"

El mercado del Real Estate local está nuevamente en marcha, eso al menos es lo que opinan los especialistas. Por lo pronto, la desaceleración de la inflación, el freno a la cotización del dólar, el resurgimiento de los créditos hipotecarios y una modelo claramente pro mercado, además de la ley de blanqueo de capitales, generó expectativas que hace años las empresas del sector no tenían.

Sobre esta realidad y para analizar puntualmente la situación del sector de edificios corporativos, logísticos y comerciales, hablamos con Nicolás Cox, presidente de CBRE en Argentina y Chile, parte de CBRE Group, el gestor de inversiones inmobiliarias más grande del mundo.

Cox se desempeña como presidente ejecutivo de CBRE Chile desde 2014 y asumió la responsabilidad de manejar el negocio en la Argentina en 2019, pocos meses antes del inicio de la pandemia que paralizó el mercado en 2020.

¿Cómo quedó el mercado inmobiliario después de la parálisis de la pandemia?

Se le agregaron variables que antes no había, fundamentalmente del uso de la oficina. Antes era todo precio, de ubicación. Ahora es el porcentaje de uso que se le puede dar o la cantidad de gente que las empresas pueden asignar en los mismos metros cuadrados. 

Además se dio un fenómeno especial, porque aunque se comprobó que podía funcionar el trabajo remoto, el balance de la combinación perfecta entre home y presencial no está dicha y mucho menos si empezamos a analizar caso por caso cada empresa. Hay empresas que tienen mayor flexibilidad que otras por el tipo de trabajo que realizan.

Hay empresas, como las que ofrecen servicios, en que la interacción entre equipos es más necesaria y les sirve tener diferentes miradas para un mismo problema. Ahí ya se hace más necesaria la presencialidad. Pero yo creo que es un balance que tiene que hacer cada empresa y tiene que ver con el liderazgo dentro de sus estructuras, aunque podemos decir que falta todavía un poquito de ajuste. Este tema se convirtió en una variable adicional a las otras que ya teníamos en el mercado. 

¿Cuál fue el principal efecto de estos cambios?

Uno de los cambios es que se modificó la cantidad de metros cuadrados necesarios por empleado. Ya no existe una relación uno a uno entre posición de trabajo y empleado, sino que hay variabilidad con un ratio que puede ir de 0,6 a 0,8 posiciones por empleado. Eso hizo que se reduzca su cantidad de metros cuadrados.

Otro punto es que se impulsaron mucho los espacios colaborativos, que quizás demandan más metros para algunas cosas, como salas de reuniones un poco más grandes. Hoy se puede tener menos estaciones de trabajo, pero habilitar espacios para otras actividades. Además se hace necesaria una reconfiguración del espacio con mucha inversión en tecnología que necesitan para que el trabajo híbrido sea efectivo. 

¿Cómo está en negocio en la Argentina?

Es un mercado que estuvo complicado estos últimos años por falta de crecimiento económico, sobre todo respecto de la inversión. Era un mercado complejo porque la intervención en los tipos de cambio oficial hacia bajar la rentabilidad de todos los espacios. Se compraba a dólar MEP, pero los contratos había que hacerlos a dólar BNA. Estaba todo distorsionado. Sin embargo, se dio mucha inversión de personas ajenas al sector que buscaban proteger patrimonio, como compañías que generaban mucho flujo de efectivo, como no podían disponer del dinero para enviarlo al exterior y perdían contra la inflación, invirtieron en Real Estate.

Lo que vemos ahora a futuro, con los cambios que se están haciendo y el reordenamiento, es que se puede empezar a operar con un mercado más normal, con incentivos para construir, para invertir. Con este ordenamiento macro puede comenzar a aparecer la posibilidad de financiamiento tanto para compradores como para desarrolladores. El financiamiento es una herramienta crítica para el mercado de Real Estate.

La economía en este 2025 va a crecer mucho, y eso va a producir mucho movimiento, que va a necesitar la correspondiente inversión en infraestructura. Y una parte va a ser Real Estate.

¿El mercado de oficinas se reactiva?

Hay un indicador muy potente que es la absorción del metros cuadrados de oficinas. Desde el año 2020, el mercado de oficinas de Buenos Aires devolvió más metros que los que ocupó. Llevamos este año unos 43.000 m2 de absorción neta, que es mas o menos un 40% de lo que es un año normal.

Es cierto que no hubo entregas nuevas, pero la tasa de vacancia hay que mirarla en detalle. Hoy está en 15,9%, pero hay sectores con una tasas mucho más baja. La realidad es que en algunas zonas los metros disponibles se van a acabar antes. Por ejemplo, en la zona centro porteño ya no hay disponibilidad de oficinas amplias. Si bien hay 35.000 m2 cuadrados disponibles, está muy atomizada la oferta. Caso contrario es el del corredor norte, con mucha disponibilidad, pero escasa disposición de los clientes a ocuparlos.

Otro punto interesante es que en estos últimos tiempos hemos tenido más reuniones con gerentes de recursos humanos, que con los CFO, que eran quienes tomaban las decisiones. Pero hoy la búsqueda de espacios tiene muchas más variables que antes. Se toman en consideración cuestiones más blandas, como seguridad, espacios para reuniones y otras.