Una familia necesita ganar $20 mil para acceder a un lote

La oferta de terrenos para vivienda familiar en zonas urbanas del Gran Mendoza ronda los 1.000 pesos (120 dólares) el metro cuadrado. En barrios más cotizados, como Alto Dorrego, Quinta Sección, alrededores del hospital Español y barrios privados con mayores servicios, varía entre los $2.000 y $3.500 el metro cuadrado.

“El valor promedio depende de la ubicación geográfica y el tipo de desarrollo, pero podemos decir que en urbanizaciones cerradas ronda entre los 90 y los 120 dólares por metro cuadrado”, dice Roberto Oehler, gerente general de Salvago, empresa propietaria del complejo El Torreón, en Maipú. En su experiencia en barrios residenciales del Gran Mendoza, Martín Correa, de Inmobiliaria Correa, dice que el valor puede variar entre $ 1.000 a $ 3.500 en terrenos para construcción de vivienda familiar y de superficies estándar.

El punto central, con esos valores, es cuánto necesita ganar una familia para comprarse un terreno. “El nivel de ingresos necesario hoy es, como mínimo, de $20.000 por grupo familiar”, afirma el dueño de Battagión Propiedades, Pablo Battagión, quien además integra el directorio de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza. Este promedio de ingreso necesario es en el caso de una familia tipo en la que trabajen dos personas y destinen un sueldo a vivir y el otro a comprar el terreno. “Si consiguieran ahorrar 10 mil por mes en dólares (lo que es bastante difícil con la inflación actual), en dos años podrían acceder a la compra de un lote”, dice Bataggión. Y describe que no existen alternativas convenientes de créditos personales, por lo elevado de las tasas. Como opción al ahorro, es habitual que las familias adquieran vehículos a crédito que luego los venden para ayudar a la compra del terreno.

También los beneficiarios del Plan Procrear deben tener ahorros para poder comprar un lote y construir. “Por lo general, el valor por metro cuadrado cotizado por el banco es inferior al costo real. Por eso, deben tener dinero ahorrado o conseguir otros préstamos para poder terminar la obra”, comenta el arquitecto Roberto Piña.

En El Torreón, la gran mayoría de los compradores son jóvenes profesionales y familias jóvenes. Aunque, Oehler explica que hay una porción de mercado que compra terrenos para construir casas y luego venderlas. 

Un componente que juga a favor de las urbanizaciones cerradas es la demanda de mayor seguridad que piden los propietarios. Es también, la inseguridad, el motivo por el que cae el precio de los terrenos en zonas marginales. “Se ha dado el caso de barrios que tenían buena demanda y que luego han sido invadidos por pequeñas villas inestables de aparición instantánea, como por ejemplo la zona del Le Parc, que hacen que el valor se desmorone”, relata el dueño de Inmobiliaria Battagión.

Los terrenos en zonas más cotizadas han subido más que la inflación, por encima del 50% de aumento anual. “Es el caso de muchos barrios privados con mayor infraestructura y servicios”, coinciden los inmobiliarios consultados. Pero en ubicaciones más alejadas y menos desarrolladas, los precios de los terrenos han subido por debajo de la inflación, estimada entre 30 y 40% anual.

Como escribana y beneficiaria del Plan Procrear, Gisela Grando, comentó: “El metro cuadrado para la compra de terrenos ha subido considerablemente en el último año, por encima de la inflación. Aproximadamente ronda los $1.000 el metro cuadrado, lo que  varía de acuerdo a la ubicación del terreno, si esta en barrio privado y el estado de obras del barrio”.

Las inmobiliarias y los profesionales de la construcción coinciden en que el mayor movimiento de clientes lo da el Plan Procrear. Luego, acceden a terrenos los clientes con ingresos medios altos y altos, que adquieren un terreno para edificar su casa en forma particular con ahorros propios, o un pequeño aporte de créditos bancarios a no más de 12 meses y montos hasta $200.000, que obtienen en forma personal y sin hipoteca.

“Son muchos menos, los clientes que compran lotes como refugio de ahorros o inversión a futuro. En esos casos, adquieren terrenos en barrios o loteos que están recién urbanizados y esperaran que se desarrollen y así obtener una ganancia o simplemente para tener el dinero colocado en algo que no se desvalorice”, dice Battagión.

Sobre la comparación del valor de los lotes con otras provincias, los profesionales consultados dicen que sólo en San Luis los terrenos son un poco más baratos. En Córdoba y en Rosario, a igual nivel de desarrollo urbano, el valor del metro cuadrado es superior. El gerente del Torreón aporta un dato que describe a los mendocinos: “Mendoza se ubica como una de las provincias con mayor cantidad de barrios privados por habitante del país”.

El impacto del Plan Procrear

El Plan Procrear que otorga créditos hipotecarios con fondos de la Anses ha movilizado el mercado de lotes en forma positiva. Hay una gran demanda de los terrenos y barrios ya escriturados, porque ese es uno de los requisitos fundamentales para acceder al crédito. En general el monto asignado para el terreno es bajo, se otorgan hasta $150 mil.

“Los terrenos de 200 metros cuadrados que si podrían situarse en la franja de $100 mil o $150 mil no son escriturables, y por lo tanto no se pueden hipotecar, lo que hace imposible su aptitud para este crédito”, explica Battagión. Muchas veces el motivo por el cual no se pueden escriturar es que carecen de algún servicio o urbanización pendiente, y no obtienen la aprobación en la Dirección de Catastro. Los inmobiliarios opinan que si se estableciera una política de excepción, y se permitiera el otorgamiento de nomenclatura catastral a estos terrenos, podría avanzarse mucho mas en oferta de terrenos para Plan Procrear.

En cambio, el propietario de Inmobiliaria Correa tiene otra visión de Procrear: “El plan ha aumentado más las consultas que las operaciones efectivas. Las condiciones que deben cumplir los lotes por lo general no son acordes a la oferta del mercado. No hay lotes por debajo de los $150.000”.

Sobre la disponibilidad de terrenos para Procrear que hay en el Gran Mendoza, la escribana Grando dice: “Hay lotes disponibles en zonas rurales o poco pobladas. Se deben evaluar ciertas condiciones, como que tengan los servicios, ya que si las obras de urbanización y servicios no están realizadas, el costo extra es muy alto”.

Otro problema es la construcción con recursos del Procrear. “Es muy difícil llegar a los avances de obra preestablecidos ya que el monto que te prestan está por debajo de los valores reales de construcción”, dice el arquitecto Matías Morandi. Su par, el arquitecto Piña, que es además beneficiario del Procrear, sostiene: “A quienes ya accedieron al crédito y están en obras, no se les ha reconocido la actualización del monto según la inflación. Pero a los nuevos beneficiarios se les está actualizando el préstamo hasta en 120 mil pesos más del monto máximo (400 mil pesos para construcción solamente)”.

La arquitecta y también beneficiaria Carina Yañez aporta una visión interesante sobre cómo cubrir los costos de los profesionales con tan bajos márgenes que otorga este crédito. “Creo que una condición importante es el perfil emprendedor de la familia que obtiene el plan, ya que el proyecto de una casa propia y la administración de la obra no es algo fácil de manejar para el común de las personas. El dinero del crédito es muy justo como para tercerizar estas tareas a profesionales”, opina Yañez.

Una complicación que remarcan los profesionales que intervienen obras del Procrear es la demora en el desembolso una vez alcanzado el avance de obra necesario: Son 21 días corridos, pero la obra debe continuar mediante el pago de materiales y mano de obra con dinero ajeno al crédito o paralizar la obra hasta recibir el dinero, con el riesgo de perder al personal. “En mi caso, recibí el dinero en marzo y, debido a la inflación, sólo podré alcanzar el 70% de la obra”, dice la arquitecta.

Todo lo que hay que tener en cuenta para comprar un inmueble (Datos aportados por la Escribana pública Gisela Grando)

1. Escritura a nombre del vendedor.

2. Informe para acreditar que no está inhibido el vendedor.

3. Boleto de Compraventa,  si lo han hecho antes de escriturar, debidamente sellado en Rentas. Si van a entregar dinero,  deberán hacerlo un escribano para evitar posibles fraudes.

4. Impuesto pagados al día de la fecha de Compra, si es posible con los Libre Deudas de cada repartición (Agua, Gas, Electricidad, Inmobiliario y Municipalidad).

5. Asesorarse antes de la compra de un terreno con un escribano, ya que la celeridad en los Negocios lleva a comprar inmuebles que luego tienen problemas de escrituración o su imposibilidad, es el Escribano el profesional idóneo para asesorar en este tipo de negocios.

6. Plano de Mensura actualizado firmado por Agrimensor.

7. Constancia de Cuil/Cuit de las partes.