De inquilino a propietario: nuevas soluciones para tener casa propia

Cada vez que me reúno con agrupaciones de inquilinos autoconvocados recibo múltiples quejas: falta de viviendas, aumentos de más del 60%, que necesitan un sueldo de la pareja completo para el alquiler, que están tirando la plata... pero siempre encuentro posibles soluciones.

Como lo hemos expuesto, surgió usar una herramienta novedosa del código civil como es el “Leasing Inmobiliario” (art. 1227) para que se pueda ir imputando los alquileres a cuenta del precio de la vivienda, así a los 10 años se puede cancelar lo adeudado y pasar a ser de inquilino a propietario.

Aprendiendo de los inquilinos: el derecho de superficie

Varias de las protestas de los inquilinos autoconvocados se desarrollaban en grandes lotes baldíos, pidiendo que se utilicen para hacer viviendas sociales que se puedan alquilar o comprar. Estos reclamos siempre son desoídos por los problemas gubernamentales que supone entregar propiedades para desarrollo inmobiliario. Nos cansamos de ver terrenos baldíos que fueron de ferrocarriles o de otras áreas gubernamentales, plenamente urbanizados y céntricos cuyas administraciones rechazan su loteo, para evitar tener que emprender procesos licitatorios, concesiones e incluso comodatos para su entrega.

El pedido de lotes para vivienda hecho por los inquilinos está a nuestro alcance, ocupar las tierras fiscales mediante la cesión temporal del suelo que sigue siendo público y después revierte con lo construido.

El nuevo código civil hace una innovación en su art. 2114 y permite crear por dinero o en forma gratuita un derecho real temporario para que se pueda construir en la superficie de un inmueble por un plazo no mayor a 70 años, y constituir garantías para poder acceder a créditos.

Aprendiendo de los inquilinos: Agencia Provincial Inmobiliaria (APV)

Nuestra provincia tiene la gran oportunidad de encarar una reforma en materia de vivienda social que permita modificar estructuralmente el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), dado que los criterios y decisiones sobre los que se han venido trabajando durante los últimos años, donde se ha terminado gastando las transferencias impositivas nacionales y provinciales enteras para gastos operativos, salariales y por la morosidad crónica por la mala selección (o selección a dedo) de los adjudicatarios. Para ello, nuestra propuesta de orden político estructural es la creación de una Agencia Provincial Inmobiliaria.

Esta permitirá por primera vez en Mendoza ordenar la fragmentación burocrática y administrativa a partir de la conducción en un solo organismo de todas las decisiones relacionadas a la planificación del territorio, la mejora del hábitat -incluyendo la construcción de vivienda para alquileres asequibles-, la generación de suelo urbano y las obras de infraestructura para el equipamiento comunitario. Estructurar acciones que edifiquen nuevos equilibrios territoriales y que deben ser acompañadas por la mejora estructural de decenas barrios informales que se han formado a lo largo y a lo ancho de nuestra provincia, muchos de los cuales por familias que pueden pagar un alquiler, pero no lo consiguen.

Cómo lograr dar una casa a cada inquilino

Existe un déficit habitacional mayor a 100.000 viviendas que se debe a distintos factores:

• La imposibilidad de acceso al crédito por parte de los sectores de bajos y medios ingresos dado que la operatorias del Procrear y del IPV a partir de 2016 se establecieron con el mecanismo conocido como Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) que ajustaron los créditos por inflación, la que en los últimos años creció la cuota muy por encima de los incrementos salariales, perjudicando las condiciones de las familias tomadoras para poder afrontar el pago de los créditos. Esta situación produjo un quiebre de la confianza pública en el sistema, que ha dado como resultado a partir de 2018 que el mercado de hipotecas sea prácticamente nulo.
• Dificultades de acceso al mercado de alquileres: ante un mercado regido por propietarios e inversionistas que compran viviendas como reserva de valor o inversión, ante el descalabro económico se perdió la rentabilidad y generó una escasez relativa de unidades de vivienda destinadas a familias de ingresos medios o bajos, lo que provoca el incremento de los costos de locación o como esta pasando ahora, el retiro de la viviendas o su uso para fines turísticos.
• Escasa oferta de suelo destinado a proyectos de vivienda social o autogestionada: los poderes públicos deben garantizar el derecho constitucional a la vivienda, destacando en primer lugar la importancia que tiene el derecho de propiedad para las familias que hoy se encuentra alquilando a partir de las dificultades que existen para obtener préstamos hipotecarios para el acceso a la vivienda.

Es por ello que nuestras propuestas tienen distintas vías para satisfacer esta necesidad, la conjugación del Derecho de Superficie junto con Leasing Inmobiliario creando alquileres accesibles para personas de clase media y baja, para la construcción de viviendas, en suelos, generalmente públicos, aportados por las “Administraciones públicas”. Agregando políticas activas para los vacíos urbanos: lotes de terreno ociosos, a pesar de que cuentan con normas urbanísticas, potencial edificatorio y con acceso a las redes de infraestructura. Los mismos, a pesar de formar parte de la trama urbana de las ciudades, se encuentran libres de ocupantes por motivos diversos: abandonados, vacantes o en proceso de “engorde”.

En todos los casos una falta de políticas activas para su dinamización. Se destaca también la inexistencia de parámetros tributarios que contribuyan a limitar la especulación. Otro de los factores que inciden negativamente y alientan la especulación es la falta de políticas tributarias que presionen sobre el suelo ocioso. Sumado a un direccionamiento inadecuado de los recursos públicos: se verifican fuertes inversiones públicas en zonas centrales dirigidas a sectores medios o altos y la asignación de infraestructura vial y de servicios para el ensanche de la trama urbana donde se localizan urbanizaciones cerradas como está pasando en “selectas zonas” de Luján de Cuyo, Las Heras y Guaymallén.

Usemos el derecho de superficie para tener viviendas. El mayor desafío para paliar el déficit habitacional es disponer de suelos urbanizados, donde el derecho a la superficie es una herramienta novedosa, pero ampliamente usada en España y muchos países más. 

A través de políticas de uso del derecho de superficie bien manejada se puede facilitar, sobre todo con los terrenos de propiedad del Estado, el acceso a la vivienda por los particulares de menores recursos. Y es un motor del dinamismo de la provincia porque debería constituirse en estímulo de la construcción a través de modalidades público-privado. Los organismos públicos pueden promover la vivienda en alquiler asequible en suelo público, pero de gestión privada, en preferencia a cooperativas, mediante la cesión del derecho de superficie sobre el suelo público en plazos de 30 a 50 años y pasado este tiempo, el uso revierte de nuevo a las administraciones, tanto el suelo como las construcciones realizadas.

El objeto de este aporte es demostrar cómo el derecho real de superficie puede constituir un instrumento de fomento de inversiones y un vehículo que permita dar respuesta a necesidades sociales actuales, como ser el acceso a la vivienda, junto con la necesidad de llevar adelante políticas concretas para revertir el déficit habitacional y generar un motor de desarrollo, producción y empleo.

El derecho de superficie utilizado en distintas partes del planeta.

En Amsterdam el Municipio utilizó exitosamente desde 1896 el sistema de derecho de superficie junto a arrendamiento de setenta y cinco años; en Estocolmo se implementó el mismo sistema en alrededor del 70% del territorio municipal, siendo los terrenos alquilados por sesenta años con reconducción posible por cuarenta años, salvo que la municipalidad quisiera alterar el destino del suelo, con indemnización al arrendatario; en los demás países escandinavos, incluida Finlandia, se acudió a la misma práctica; en Gran Bretaña el régimen de arrendamiento se aplicó por noventa y nueve años; y en Japón los diques construidos para el puerto de Kobé, de más de 1.000 hectáreas, fueron en parte concedidos por el Municipio por una duración de cincuenta años. Si bien no debe perderse de vista que estamos en presencia de sistemas distintos al argentino y al español, esto no es óbice para reconocer la eficacia y sus logros, se aplica en la mayoría del derecho comparado de cualquier matiz ideológico, desde países latinos como Francia, Italia, España o Portugal, hasta anglosajones como los Estados Unidos o Inglaterra.

*Mario Vadillo es abogado especialista en consumo y ex diputado provincial de Mendoza.