Administradores: el cambio de paradigma en la gestión de edificios premium
Los administradores de consorcios ya no alcanzan: los desarrollos Clase A exigen una gestión profesional para fidelizar ocupantes y ser sustentables.
Torre Pirelli -CABA
Gentileza.Durante décadas, la ecuación del Real Estate fue sencilla: ladrillos, ubicación y un administrador encargado de que el ascensor funcione y las expensas se cobren. La figura de los administradores era, esencialmente, reactiva y contable. Sin embargo, en los últimos años, el perfil urbano de nuestras ciudades cambió radicalmente, y con él, la complejidad de lo que sucede dentro de esos muros de vidrio y hormigón.
Hoy asistimos al comienzo de la era de la sofisticación inmobiliaria y los usos mixtos. Un mismo desarrollo puede albergar oficinas corporativas, residencias de lujo, un hotel y un paseo comercial. Estos ya no son simples edificios; son ecosistemas verticales complejos que operan 24/7. Ante esta nueva realidad, las soluciones del pasado ya no funcionan para el presente: el modelo del administrador de consorcio, ha quedado obsoleto.
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El mercado exige una evolución hacia el Gerenciamiento de Activos (Property Management) donde se gestionan espacios flexibles, el foco está puesto en la calidad de los servicios con el objetivo de preservar y aumentar la cotización del metro cuadrado.
Flight to quality
La figura de los administradores era, esencialmente, reactiva y contable. En CABA y GBA hay alrededor de 2,2 millones de metros cuadrados de oficinas clase A/A+, de manera que hay un gran mercado base que requiere de una operación profesional.
Existe una tendencia "Flight to Quality" (huida hacia la calidad), donde la calidad edilicia es la prioridad de la demanda corporativa. También la gestión de experiencias y servicios en los edificios, sumado a la eficiencia energética y las certificaciones (LEED, etc.) son esenciales para el valor del activo.
Por otra parte, el stock existente se enfrenta a un desafío: el gerenciamiento exitoso implica la modernización y adaptación de edificios antiguos para competir con los nuevos desarrollos, manteniendo la flexibilidad y la tecnología. Un caso de éxito es el de un ícono urbano, la Torre ProUrban, más conocida como “El Rulero”, gerenciada por Waves, que en su 40° aniversario fue renovada en forma integral, para cumplir con los nuevos estándares de calidad.
Desarrollos que suben la vara
El gerenciador moderno no solo gestiona proveedores; gestiona experiencias. Entiende que el usuario de hoy —ya sea un inquilino corporativo multinacional o un residente— demanda estándares de hotelería. La llegada a la recepción, la climatización inteligente, la seguridad tecnológica y la respuesta inmediata ya no son amenities, son commodities básicos. Si fallan, el activo pierde competitividad frente a los nuevos desarrollos.
La sofisticación de los desarrollos actuales implica infraestructuras que requieren ingeniería, no solo mantenimiento. Un administrador tradicional difícilmente pueda liderar un plan de eficiencia energética o un retrofit de sistemas de climatización VRV sin afectar la operación diaria.
El gerenciador, en cambio, opera con una visión estratégica: entiende que un edificio "sano" energéticamente es un edificio más rentable y atractivo para las empresas que deben cumplir con metas de ESG (factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo).
“Muñeca” política y operativa
La capital porteña enfrenta una expansión de proyectos inmobiliarios que incluyen componentes mixtos -residencial, oficinas, hotelería, basamento comercial-, especialmente en zonas como Palermo, Puerto Madero, Núñez y el Parque de Innovación. El cambio de paradigma más fuerte en este tipo de proyectos inmobiliarios está en la relación con el ocupante.
En los edificios de usos mixtos, la fricción entre lo público y lo privado requiere una muñeca política y operativa distinta. El gerenciador actúa como un director de orquesta que armoniza los flujos de personas, garantizando que la vida corporativa no invada la privacidad residencial, y viceversa, todo bajo un paraguas de servicios de excelencia.
Dejar un activo premium en manos de una administración tradicional es como poner a un conductor amateur al volante de un Fórmula 1. El vehículo arrancará, pero nunca alcanzará su máximo rendimiento y, probablemente, se deteriore antes de tiempo. La evolución hacia el gerenciamiento profesional no es un lujo, es la única forma de asegurar que las inversiones inmobiliarias del siglo XXI sobrevivan y prosperen en el tiempo.
* Marcos Villanueva, co fundador y CEO de Waves.