Propiedades

Alquileres temporales vs. residenciales: cómo viene el mercado

En cuatro meses el rumbo del sector inmobiliario para rentas se dio vuelta y ahora Mendoza está entre las plazas más económicas para los turistas. Qué pasa con la rentabilidad en los mensuales.

Diana Chiani
Diana Chiani miércoles, 1 de mayo de 2024 · 07:37 hs
Alquileres temporales vs. residenciales: cómo viene el mercado
La cantidad de propiedades para alquiler residencial creció exponencialmente. Foto: Santiago Tagua/MDZ

De estar prácticamente quieto por varios años, el mercado de alquileres tuvo un primer remezón con el DNU de diciembre del presidente Javier Milei. Desde entonces, el impacto ha rebotado en distintas partes de este sector así como en los precios y futuras inversiones en líneas generales. A la espera de lo que pueda suceder con el blanqueo y la apuesta por las propiedades, una de las principales consecuencias se encuentra en la dicotomía entre alquileres temporales y residenciales.

Con la antigua Ley de Alquileres muchos propietarios se habían volcado a la renta para turistas, debido a que ofrecía una rentabilidad mayor. En especial porque la dificultad para actualizar los valores de los inmuebles hasta pasado el año de contrato provocaron pérdidas para los propietarios y aumentos excesivos iniciales para los inquilinos. Además, un dólar rezagado y la posibilidad de comercializar en esa moneda, había convertido en más apetecibles a los alquileres temporarios.

Sin embargo, ahora la tortilla se dio vuelta y se debe a un conjunto de factores que han puesto en valor las rentas residenciales. Situación que ha impactado favorablemente en el aumento de la oferta de alquileres, que tenía vacancia cero a fines del año pasado. Producto de esta situación, también se ha observado una baja en el precio de los inmuebles de renta diaria o para turistas ya que en su momento se había producido una sobreoferta. De hecho, Mendoza se encuentra entre las plazas más económicas del país en este segmento, en especial a través de aplicaciones.

Sobreoferta en temporales

Marcos Herrera, director del portal www.inmoup.com.ar, confirmó que desde diciembre a esta parte ha habido un incremento del 400% en las publicaciones de propiedades para alquiler residencial. Desde su punto de vista, la principal causa tuvo que ver con el DNU que eliminó la Ley de Alquileres que habían tenido un impacto altamente negativo en el sector. Esto favoreció el regreso de propiedades al mercado, entre otros puntos porque se permitía pautar entre las partes cada cuánto se ajustaría el alquiler y en función de qué índice de medición.

Las propiedades para turistas perdieron atractivo económico y rentabilidad.

Por otra parte, los temporales ya habían comenzado a acusar recibo de una sobreoferta producto de una mayor cantidad de propiedades en este segmento y de una paulatina baja del turismo, debido a cuestiones macroeconómicas. Esto impactó, sobre todo, en las viviendas que las familias, por cuenta propia, habían decidido colgar en plataformas como Airbnb, con el objetivo de complementar ingresos. “Este tipo de propuestas ha tenido una caída abismal en la oferta”, coincidió Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.

Es que la tentación de la ganancia en dólares era importante, pero ahora ésta disminuyó considerablemente, debido a que se achicó la brecha cambiaria. Además, para las familias que lo hacían de forma amateur, la renta temporal era desgastante debido a que requiere de una dedicación diferente –con alta demanda los fines de semana-. “Esta combinación de baja rentabilidad y cansancio de la gente, hizo que muchas propiedades volvieran al mensual”, sintetizó Herrera.

Así, aunque se han sacado inmuebles de este sector, todavía hay una especie de sobreoferta de la mano de una caída estrepitosa del turismo, tanto nacional como internacional. Por otra parte, en este afán por conseguir ingresos también se habían colocado propiedades en sectores o con características no tan turísticas, lo que no resultó como se esperaba. “Mendoza es una de las plazas más económicas y, por esta conjunción de factores, los alquileres temporales en su momento bajaron hasta el 50%”, detalló Marcos Herrera.

La baja del turismo también impacta en la sobreoferta de alquileres en Mendoza.

Este fenómeno se sumó a que algunos inmuebles que se destinaban a turismo ahora se alquilan por mayor cantidad de tiempo. En palabras de Rosta se produjo una suerte de mensualización en la renta de departamentos amoblados, con la consiguiente baja en el precio desde el punto de vista temporal. Como el DNU no establece plazos mínimos y estos se pueden acordar entre las partes, las propiedades que eran para turistas ahora también se destinan a gerentes de empresas que van y vienen, estudiantes o personas que se van a divorciar o se toman un tiempo en la pareja.

Cambio en el esquema de renta

A la baja de los precios en el segmento de temporales se suma una mejor rentabilidad para el de residenciales. Esto es porque de la mano de un dólar planchado, los contratos en esa moneda son menos apetitosos que los que están en pesos con la posibilidad de ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales. En este contexto, ahora es mucho más jugoso para los dueños este alquiler que el que está en dólares con esta moneda relativamente planchada desde hace un tiempo.

Por ejemplo, si en enero se firmó por un alquiler de $300.000, en abril el ajuste será superior al 40% en función del índice que se tome. Así, el propietario pasará a cobrar unos $430.000 mientras que los que pactaron en dólares no habrán tenido variación. En general, los contratos se realizan por el Índice para Contratos Locación (ICL) aunque también se utiliza el de Precios al Consumidor (IPC) o el del valor de la Construcción, también del Indec.

Esta mayor rentabilidad es lo que ha generado la explosión de alquileres, según el director de Inmoup. “Incluso han vuelto los alquileres destacados para alquilar más rápido, algo que no veíamos hace tres o cuatro años”, destacó Herrera para ejemplificar la mayor cantidad de propiedades en oferta. En coincidencia, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios señaló que el mercado de residenciales se ha estabilizado y que la mayor cantidad de viviendas ha comenzado a impactar en precios y en condiciones más favorables para los inquilinos.

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