Mercado inmobiliario

Alquileres: subas de hasta el 100% en el inicio de la “temporada alta”

Entre febrero y marzo la demanda para alquilar crece debido a los estudiantes de localidades alejadas de las grandes ciudades que llegan a las universidades, así como por movimientos de las empresas que reubican empleados. Los precios y las alternativas que se manejan.

Diana Chiani
Diana Chiani viernes, 3 de febrero de 2023 · 19:00 hs
Alquileres: subas de hasta el 100% en el inicio de la “temporada alta”
Foto: Maximiliano Ríos/MDZ

Aunque ya casi no es noticia el impacto negativo que tuvo la ley de alquileres, lo cierto es que son miles las personas que todos los días se ven afectadas por esta situación, debido la gran cantidad de pesos -y su elevada participación sobre los ingresos- que se llevan el alquiler y el resto de los servicios asociados.

La Canasta Básica Total (CBT) que mide la consultora Evaluecon de manera mensual, consignó para enero que una familia tipo (dos adultos y dos niños) destinó un promedio de $85.000 al alquiler y casi $7.000 al pago de servicios e impuestos. Más allá de que este último ítem no está desagregado, el rubro vivienda, en general, tuvo una suba mensual de 12% y habría que pensar en más de $90.000 para asegurarse el techo.

Según la última Encuesta Permanente de Hogares (EPH) publicada por el Indec, que corresponde al tercer trimestre de 2022, el ingreso promedio en Argentina fue de aproximadamente $53.000. En tanto, el Índice de Salarios elaborado por el mismo organismo, consigna que los sueldos registrados tuvieron una suba del 80% entre diciembre de 2021 y noviembre de 202.

Los alquileres, por su parte, han registrado subas anuales que llegan a ser superiores al 100% interanual respecto del valor de mercado al momento de la firma del contrato. Al no poder ajustar de manera semestral o en función de los acuerdos entre privados, los propietarios deciden adelantarse a la inflación en el arranque del contrato.

Es que la ley de Alquileres 27.551 permite actualizar el alquiler recién al cumplirse un año de contrato, y según el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Esto en un contexto de alta inflación, lleva a que los propietarios prefieren cobrar antes, en lugar de perder un año en relación con la inflación.

Así, por caso, si después de un año el alquiler tenía que aumentar 95% (según el Índice de Precios del Indec), la suba tal vez es de 150% para sortear la imposibilidad del ajuste intermedio. Se trata de un desfasaje que los inquilinos pagan sin grandes perspectivas de cambio en el mediano plazo.

A falta de crédito hipotecario en el radar o de cambios en algún sentido, “las personas en algún lado tienen que vivir”, aseguró el corredor inmobiliario Santiago Debé, lo que impacta en el día a día y empuja los precios.

En la actualidad, más allá de la dispersión existente, la diferencia entre propiedades y zonas e infinidad de variables en el mercado inmobiliario, un departamento de un dormitorio parte de una base de entre $45.000 y $50.000 mientras que las unidades de dos dormitorios sobrepasan los $70.000. Esto sin contar las expensas que también son variables pero arrancan en un mínimo de $5.000.

Dificultades cotidianas

Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, explicó que en febrero comienza la temporada de alquileres con relación a los estudiantes de departamentos o localidades alejadas que vienen a las universidades de la Ciudad. Del mismo modo, Estanislao Puelles, representante local en el Colegio de Corredores Nacional, expresó que febrero y marzo son meses movidos en alquileres, debido a las demandas de estudiantes y de empresas; entre otros.

Aunque la escasez de oferta no es novedad, ambos especialistas coincidieron en las dificultades existentes para alquilar son casi inéditas. “Es algo que prácticamente no se ha visto antes en la historia del mercado inmobiliario”, expresó Puelles. Tanto es así que quienes han tenido la posibilidad, decidieron comprar un inmueble para sus hijos, en lugar de depender del alquiler.

Santiago Debé, representante en Mendoza de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explicó que buena parte de las ventas que se concretan vienen de la mano de este público: “Los padres que tienen el poder adquisitivo o los dólares guardados, compran algo para que sus hijos puedan vivir en la ciudad mientras estudian o cuando se están por casar”, comentó Debé.

“En las zonas cercanas a las universidades es casi imposible conseguir departamentos de un dormitorio”, aseguró Rosta. En este contexto, hay quienes se han rendido y buscan casas que son más costosas (con precios bases de $120.000 mensuales) pero que pueden compartirse con más personas y, así, aliviar gastos.

Aunque la opción es tentadora, hay que ver quién firma el contrato, así como sopesar las continuidades ya que muchos de los que llegan a alquilar comienzan la facultad, etapa en la que son comunes las bajas o los cambios de dirección.

Mejora en la rentabilidad

Pese a las dificultades que se les presentan a diario a los arrendatarios, desde el sector vislumbran una tenue luz al final del camino. Si bien no creen que los legisladores nacionales modifiquen la ley de alquileres este año, pese a haber sido un tema de campaña en su momento, expresaron que de a poco el mercado se puede acomodar.

Por un lado, y en función de los altos precios que tiene el alquiler, ha habido una mejora en la recuperación anual de la inversión, que estuvo en sus niveles más bajos y rondó el 2% anual. Al estar fuertes los valores de la renta, mientras las propiedades en dólares bajaron, el recupero ahora es de casi 4% anual.

Por el otro, la falta de oferta de alquiler se produjo por la retirada masiva de propiedades del mercado. Aunque la mayoría fue a la venta, otra parte se destinó al alquiler temporario debido al incremento del turismo y a la mejor rentabilidad. Sin embargo, esto también podría comenzar a revertirse.

“Muchos de los inmuebles que se destinaron al sector turístico no tuvieron el éxito esperado ya que se trata de un nicho que se mueve mucho por ubicación y no todas las casas cumplen con eso”, expresó Puelles. De este modo, es probable que ante la imposibilidad de vender y la renta más apetitosa, los propietarios comiencen, de a poco, a devolver los inmuebles al mercado de alquileres y eso alivie a los inquilinos.    

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