Promesas rotas: la falsa seguridad en edificios y barrios privados
Hace unos días recibimos la consulta de un vecino de un reconocido barrio privado que denunció el robo de sus bicicletas de alta gama. El hecho se produjo porque una cerca perimetral, dañada desde hacía semanas, no había sido reparada, a pesar de reiterados reclamos al consorcio. Para agravar la situación, la empresa de seguridad privada contratada tampoco detectó ni previno el acceso de los delincuentes. Frente a este contexto, el propietario reclamó al consorcio y a la empresa de seguridad el resarcimiento por las bicicletas sustraídas.
¿Quién responde ante estas fallas?
En Argentina, la responsabilidad de consorcios y barrios privados por situaciones como esta tiene sustento en diversas normas y principios legales. Los propietarios que eligen vivir en este tipo de emprendimientos suelen hacerlo motivados, entre otros aspectos, por las promesas de seguridad que se realizan en las publicidades y contratos. Estas promesas generan expectativas razonables de protección, que deben ser cumplidas tanto por el consorcio como por la empresa de seguridad.
El marco legal aplicable
El Código Civil y Comercial de la Nación establece que el consorcio de propietarios es responsable del mantenimiento y la administración de las partes comunes. Esto incluye las medidas de seguridad comprometidas, como el mantenimiento de cercos, alarmas o cámaras de vigilancia.
El artículo 2046 indica que las decisiones del administrador deben velar por la seguridad y el cuidado de los bienes comunes y de los propietarios. Además, el artículo 2067 inciso c) establece que el administrador tiene la obligación de realizar las verificaciones de seguridad necesarias y contratar servicios que cumplan con los estándares de protección prometidos.
Las empresas de seguridad contratadas asumen una obligación de medios, lo que significa que deben emplear todos los recursos y diligencias necesarias para prevenir delitos en la propiedad que custodian. Esto incluye la evaluación de riesgos, la pronta respuesta ante incidentes y la comunicación constante con los administradores del consorcio para resolver problemas como cercas dañadas o vulnerabilidades en el sistema de vigilancia.
La jurisprudencia también refuerza esta obligación. Por ejemplo, en el caso "Fontevecchia Alberto Guido y otro c/ Prosegur S.A. y otro s/ ordinario", la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial determinó que las empresas de seguridad son responsables cuando no actúan con la diligencia requerida para prevenir daños predecibles.
Según la Ley de Defensa del Consumidor (Ley 24.240), las promesas realizadas en la publicidad de estos emprendimientos, como un "barrio seguro", generan una obligación legal que debe cumplirse. Si las condiciones publicitadas no se corresponden con la realidad, se configura publicidad engañosa, lo que habilita al propietario afectado a reclamar daños y perjuicios.
El artículo 8 bis de esta ley establece que el proveedor de servicios debe garantizar condiciones de trato digno y equitativo, evitando cualquier práctica que afecte la confianza del consumidor, como promesas incumplidas en materia de seguridad.
Cómo actuar en estos casos
Si te encontrás en una situación similar, reuní evidencia como fotografías de la cerca rota, videos de seguridad (si existen) y documentos que acrediten el robo. Enviá una carta documento al consorcio y a la empresa de seguridad exigiendo el cumplimiento de sus responsabilidades y el resarcimiento por los daños. Consultá con un abogado especializado; en muchos casos, podría ser necesario iniciar acciones legales para obtener una reparación justa.
Aviso a los consorcios y empresas de seguridad
Este caso evidencia la necesidad urgente de que los consorcios y barrios privados asuman un compromiso real con la seguridad prometida. Contratar una empresa de seguridad no es suficiente: los administradores deben supervisar que los servicios contratados se presten de manera efectiva y conforme a las obligaciones establecidas en los contratos.
Asimismo, las empresas de seguridad deben entender que su rol va más allá de la presencia física de personal en los barrios privados. Implica implementar un sistema de prevención integral, reportar vulnerabilidades de inmediato y trabajar en conjunto con el consorcio para mitigar riesgos.
Los expertos en defensa del consumidor, insisten en que los propietarios no deben aceptar este tipo de negligencias como algo inevitable. La ley está de su lado, y es posible exigir responsabilidad a quienes incumplen las promesas realizadas. Es hora de que los consorcios y empresas de seguridad entiendan que la confianza de los consumidores no es un bien que se pueda malgastar.