¿Es viable expropiar viviendas en Argentina ociosas como se propone en Berlín?

En las elecciones del domingo en Alemania se realizó un referéndum no vinculante sobre la expropiación de viviendas, propiedad de grandes empresas inmobiliarias en la capital alemana, en medio del malestar por el aumento de los alquileres. La propuesta, que obtuvo un 56% de apoyo, podría suponer el traspaso de unos 226.000 departamentos a manos públicas si se aprueba.

El problema del acceso a la vivienda no encuentra solución en casi ninguno de los países afectados. Argentina no es la excepción y el mercado inmobiliario es injusto tanto para propietarios e inquilinos como para aquellos que busquen realizar una compra.

En MDZ Radio consultamos a Jonatan Baldiviezo, miembro del Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) sobre cómo es la situación en nuestro país. "Hay un gran problema con el acceso a vivienda en propiedad o en alquiler. Argentina supo ser una sociedad de propietarios pero a partir de los 90 con la retracción del Estado se dejó el acceso a la vivienda en manos de los créditos, fue un sistema que no funcionó para que las familias pudieran comprar y se fueron transformando en inquilinos".

Esto generó que en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) aumentara cada diez años el 10% el porcentaje de hogares inquilinos. En Berlín están en un 80% y en CABA un 40%. Actualmente esta problemática no es exclusiva de la compra, sino que la crisis económica hace incluso difícil el alquiler.

En Berlín se da un fenómeno en el cual grandes negocios inmobiliarios concentran el mercado y determinan en buena medida el valor de los alquileres. Por lo que sería como si "una empresa concentrara el 7% del parque inmobiliario de CABA", ilustró Baldiviezo. Un ejemplo de esta situación es que "el año pasado con una inflación de 1 o 2 puntos una empresa había aumentado los alquileres entre 3 y 4% los alquileres". Si bien esto no sucede en Argentina, "aquí estamos sufriendo el incremento del valor exorbitante de las rentas no tanto por el peso de unos actores propietarios sino por cuestiones de la macroeconomía".

"Si bien existe un sector que adjudica este aumento a la Ley de alquileres que se sancionó el año pasado, en verdad se produce porque tenemos un sistema inmobiliario dolarizado que padece además una disociación del cambio de pesos a dólares". Cualquier dueño de un inmueble espera tener una rentabilidad similar a la que obtendría en el sistema financiero con los intereses, pero "es imposible que una clase propietaria pueda tener esa ganancia en dólares cuando tiene los alquileres en pesos".

Como consecuencia de un mercado inmobiliario distorsionado porque cotiza y opera en dólares en una población que gana en pesos, se produce "una cotización al alza de los alquileres ya que los propietarios buscan recuperar algo más de rentabilidad y una quita de las viviendas para la renta que las pasan a la venta". A su vez esto genera "una presión económica muy fuerte en las familias que están pidiendo que el Estado intervenga", ya que son el eslabón más débil.

En este punto es importante observar que la experiencia en Alemania pasó por algunos pasos antes de llegar a una medida de expropiación de viviendas ociosas a través de la compra por parte del Estado y colocación en el mercado. "Pasaron por una serie de políticas previas que no lograron solucionar el problema habitacional. Hace poco instaron a poner un tope en el precio de los alquileres que luego fue declarado inconstitucional por el Tribunal Supremo alemán, pero hace cincuenta años que tienen legislaciones que regulan de una o de otra manera el valor de las rentas en Berlín".

Si Berlín con toda esa historia de regulación de mercado no logró frenar el proceso de inquilinización que llega al 80% y ahora están llegando a situaciones extremas de tener que expropiar cientos de miles de viviendas, ¿cuál va a ser el destino de nosotros que no estamos haciendo absolutamente nada?

Uno de los elementos que resultan clave para pensar el mercado inmobiliario es preguntarse por quiénes son los propietarios. "No existe esa información en Argentina". No se tiene "ni a nivel nacional, ni en la Ciudad de Buenos Aires un registro que lleve cada uno de los contratos, ni sus valores para poder tener un conocimiento de cuál es la realidad inmobiliaria". Los datos de los que se parte para aquellos cálculos sobre cuánto suben los alquileres se hacen en base a las publicaciones que hacen las empresas cuando estos "no son los valores reales ya que siempre se abre una negociación sobre ese monto". Es decir "una vivienda que aparece ofertada en 100.000 se termina vendiendo a 80.000", ejemplificó Baldiviezo.

Por esta razón explican desde la ODC es que se pide que "la vivienda sea considerada un derecho humano como la Salud y la Educación y por tanto sea considerada un servicio público. Tiene que haber toda una infraestructura burocrática y de protección de derechos que considere a la vivienda no un problema entre particulares o que resuelve el mercado sino una solución que debe impulsar el Estado nacional y los provinciales por lo que se debe registrar y diagnosticar como cualquier servicio público".

Todo control de precios genera una reticencia de mano de quienes poseen un inmueble como activo financiero por lo que inmediatamente intentan sacarlo del mercado. Por eso "se deberían implementar medidas que promuevan o estimulen la incorporación de propiedades a la oferta. Ahí es dónde aparece la regulación de viviendas ociosas. No se habla de expropiación pero sí de políticas de incentivo sobre, por ejemplo, las 150.000 inmuebles ociosos en CABA que se podrían sumar con estímulos o sanciones".

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