Impuesto a la vivienda ociosa: ¿cómo impactaría y qué podría generar en el mercado de inmuebles?
De aprobarse, el impuesto afectaría a ciertas propiedades en desuso.
El Gobierno volvió a traer el tema a discusión sobre la creación de un “impuesto a la vivienda ociosa”. Según inquilinos y asociaciones que “los protegen”, se debe regular el mercado de viviendas desalentando la “especulación” con un impuesto a la “vivienda ociosa”. Además, para evitar los efectos negativos como los surgidos con la nueva ley de alquileres que perjudicó a casi todos los inquilinos, plantean regular su precio inicial.
¿Cómo sería la medida y cómo impactaría en lo inmediato?
Según los rumores, la medida, inicialmente, propone regular los precios de forma que el tope del valor del alquiler sea el 2% del valor fiscal por año calendario y el impuesto a la “vivienda ociosa” del 5% del valor fiscal anual, es decir, casi tres veces el valor del alquiler en impuestos.
De esta forma, nadie podrá “especular” con algo tan importante como la vivienda de los argentinos, o al menos eso creen tanto las organizaciones de inquilinos como el propio ministro Feletti. Sin embargo, esto está sumamente alejado de la realidad y demuestra un profundo desconocimiento de estas organizaciones en materia inmobiliaria, tal como sucedió con la nueva ley de alquileres en la que los precios se duplicaron.
Si bien esta medida puede que al principio aumente levemente la oferta por aquellos que no pueden pagar el impuesto a la vivienda ociosa, la mayoría pondrá su propiedad en venta e invertirá en otros mercados más seguros.
Es por esto que, en lo inmediato, se esperaría una profunda caída en la cantidad de propiedades en alquiler y una caída generalizada en sus precios. En el caso de que no se regule el precio, los alquileres se elevarán considerablemente tal como sucedió con la ley de alquileres.
Y si se regula el precio, aumentará el mercado en negro, los precios en general serán muy altos y, ante la denuncia de incumplimiento por parte de inquilinos, cerraría aún más el mercado de alquileres.
¿Cómo podría impactar a futuro?
En el futuro, por un lado, las propiedades estarán en pésimas condiciones. Al tener su precio regulado, y en bajos niveles, las propiedades que se encontrarían en alquiler no estarían en las condiciones adecuadas.
Por otro lado, estas medidas afectan negativamente al mercado de construcción a futuro. Históricamente, los inmuebles han sido un instrumento conservador y de bajo riesgo a la hora de invertir dinero, pero actualmente eso cambió.
Por ejemplo, una persona tendría que invertir 100 mil dólares para obtener una renta anual del 2%, es decir, que, si tuvo la suerte de comprar un departamento para alquilarlo a los 30 años, recién a los 80 recuperaría el monto invertido. Sin embargo, al ser el valor fiscal, el tiempo duplicaría, haciendo que se recupere en 100 años la inversión.
Todo esto sin considerar gastos de mantenimiento, impuestos como Bienes Personales y Ganancias, gastos extraordinarios, abogados en caso de que el inquilino incumpla y ahora se sumaria el eventual impuesto cuando no se consiga un inquilino.
En resumidas cuentas: una inversión de alto riesgo (ocupación, regulación, expropiación, etc) que requiere mucho dinero invertido, con muy baja liquidez (hay propiedades que tardan décadas en venderse), con una rentabilidad muy baja y con una carga impositiva muy alta.