Expensas sin freno encienden alerta en consorcios, inquilinos y propietarios

La desregulación de los contratos de alquiler sumada a la suba de las expensas en los inmuebles, que solo en lo que va del año acumula un aumento del 99,7%, se convierte en una bomba de tiempo no solo para los inquilinos sino también para los propietarios y consorcios.

La razón de esta amenaza está en el crecimiento del índice de morosidad que viene en franco ascenso y se explica por varios factores interrelacionados. En primer lugar, la inflación persistente -aunque en baja- incrementa los costos de mantenimiento y servicios, tales como limpieza, seguridad y reparaciones. Además, los aumentos del último mes en las tarifas de servicios públicos como agua, gas y electricidad impactan directamente en el monto de las expensas.

Por otro lado, las actualizaciones salariales del personal del edificio, que se ajustan de acuerdo a las negociaciones paritarias, también contribuyen a este incremento. 

Según un relevamiento realizado por Octopus Proptech sobre más de 120.000 hogares, las expensas en julio aumentaron un 5,1%, siendo el valor promedio de $133.087 para un inmueble tipo de una familia argentina ubicado tanto en un edificio como en un country o barrio cerrado. En esa línea, la morosidad durante el último mes se ubicó en torno al 12,6% pero lleva acumulado un 99,7% en estos últimos siete meses.

¿Qué sucede con la cobrabilidad de las expensas?

Del total de hogares que forman parte del relevamiento realizado por esta plataforma, el 12% tuvo problemas para afrontar el costo mensual de las expensas y volvió a quedar en deuda.

"Si hacemos un paralelismo año a año, la cobrabilidad del mes de junio de 2023 fue del 90,96%, en Junio 2024 se observa una caída cerrando en 87,38%. En el recorrido del mes a mes de lo que llevamos de 2024, la cobrabilidad fue del 89,49% en enero; 89,57% en febrero; 87,34% en marzo, repuntando al 90,91% en abril, 83,67% en mayo", precisa el informe.

En la comparación con el año pasado, los datos del relevamiento muestran que de enero a octubre la cobrabilidad estuvo por encima del 90%. Sólo decayó en noviembre, al 89,59% y en diciembre al 89,41%.

Aclara, sin embargo, que en términos generales casi nueve de cada diez unidades funcionales pagan las expensas todos los meses.

"El otro dato destacable es que en general quienes no pagan suelen ser siempre las mismas personas. Están quienes dejan de pagar por su situación económica, ya que el pago de expensas está entre los primeros gastos que se recortan, o quienes ponen en venta sus inmuebles y una vez realizada la operación abonan todo lo adeudado", detalla el estudio.

"Esto es lo que hace que en algunos consorcios la morosidad parezca más alta, porque el que no paga hace un año, acumula una deuda que, en ocasiones, supera el monto total de la expensa del consorcio", agrega.

¿Qué podemos hacer para evitar la morosidad?

Reducir la morosidad en el cobro de expensas puede ser un desafío, pero existen varias estrategias que pueden ayudar a mejorar la recaudación y reducir los atrasos en los pagos.

"Existen acciones puntuales y dentro del reglamento para generar mayores índices de cobrabilidad, como por ejemplo, subir el monto del interés por pagar fuera de término o premiar el pago en término con algún descuento. En los casos de consorcios con amenities, existe la práctica de sólo permitir el uso a los vecinos que tengan las expensas al día", recomienda el portal especializado.

“Es crucial cambiar de un modelo de cobranzas reactivo a uno proactivo. No debemos esperar a que se genere la deuda; hay que anticiparse a los comportamientos de pago", comenta Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech.

Y agrega: "Comprender el universo de nuestros usuarios es clave para adaptar el modelo de cobranzas. Si muchos no están bancarizados, alternativas como los pagos mediante código QR deben ser contempladas."

"Por último, para aquellos que nunca pagan, es vital implementar planes de pago o cuotas y un programa para evitar la acumulación de nuevas deudas", afirma.

"Un modelo ideal podría ser el débito automático o directo, pero en el ámbito de los consorcios, hay usuarios que prefieren revisar los gastos antes de pagar. Por eso, debemos ofrecer múltiples opciones de pago, como botones de pago o códigos QR, que se alineen con las prácticas diarias del usuario", explica Nicolás Baccigalupo.

En esta línea, entró en vigencia este mes en la Ciudad de Buenos Aires la obligatoriedad para las administraciones y consorcios de incorporar un código QR o un hipervínculo web que ofrezca a los propietarios e inquilinos la posibilidad de chequear las facturas de los proveedores, dividido mes a mes.

Por otro lado, podrán tener un acceso directo a la página de la AFIP para revisar que los Aportes y Contribuciones de los empleados del consorcio (encargados de edificio) estén con sus pagos al día.

“Lo que se busca con esta disposición es impulsar la transparencia, porque es una realidad que hubo muchas denuncias dentro de Defensa al Consumidor por gestiones irregulares de los consorcios”, cierra Baccigalupo.

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