Qué pasa hoy con los cambios de la Ley de Alquileres anunciados

La información que trascendió hace unas semanas sobre la posibilidad de la derogación de la cuestionada ley de alquileres causó fuerte impacto en el mercado inmobiliario.

La expectativa de un cambio en la norma provocó un impasse en el cierre de operaciones, pero esta situación se revirtió en los últimos días ante la falta de definiciones.

Hoy, lentamente, propietarios e inquilinos vuelven a negociar los contratos en base a la legislación vigente o por acuerdos privados entre las partes por fuera de esta norma.

El problema es que, ante la falta de estímulo para que los propietarios pongan sus inmuebles en alquiler, el mercado sigue siendo muy reducido respecto al volumen de años atrás.

La norma viene siendo resistida desde su promulgación, tanto por propietarios como por muchos inquilinos. En el primer caso, por la condiciones establecidas que impiden la negociación entre las partes. En el segundo, porque la medida provocó que se retiraran muchos inmuebles del mercado de locación y esto repercutió en un aumento del valor exigido para alquilar una propiedad. 

El cambio del plazo de dos a tres años y la posibilidad de ajustar el valor sólo una vez por año por un índice que estableció el Gobierno, con una inflación desbordada, vació al mercado de oferta de unidades.

Esta situación se mantiene y preocupa a los directivos de la Cámara Inmobiliaria Argentina que, a esta altura, no son muy optimistas a que la ley sea modificada durante el actual mandato presidencial.

“Desde la última reunión que mantuvimos con funcionarios del Ministerio de Economía, no tenemos novedades. La falta de definiciones hizo que propietarios e inquilinos volvieran a operar de la misma forma que antes. No veo que funcionarios y legisladores tomen el tema por lo que parece difícil que haya un cambio en el corto plazo. Hay que elaborar un nuevo texto, presentarlo en el Congreso, que sea tratado... Veo un panorama  complejo”, dijo a MDZ el presidente de la entidad, Alejandro Bennazar.

De todas maneras, el directivo adelantó que pedirán al Ministerio de Economía una nueva reunión para poder avanzar sobre el tema. Teniendo en cuenta la multiplicidad de problemas económicos, sumado al avance de la campara electoral que concentra la mayor parte del tiempo de los políticos, las chances de cambiar la ley son escasas.

“Como estamos hoy, puede haber un cambio o ninguno. No depende de nosotros” agregó el empresario.

La Ley 27.551 fue votada por la Cámara baja en noviembre de 2019, sancionada por el Senado en junio de 2020 y entró en vigencia en julio de 2020.

Ante su aprobación, muchos propietarios sacaron sus inmuebles del mercado de alquiler y, en gran parte, los volcaron a la venta. Esto generó que se incrementara el stock de este segmento y profundizara la baja de precios de los inmuebles, que ya estaba en retroceso por la crisis económica y las restricciones para acceder a los dólares.

En la práctica, la falta de oferta de propiedades en el mercado de locación, como consecuencia de la polémica Ley vigente para el sector, generó una lenta recuperación de la rentabilidad.

La escasez de inmuebles en este segmento hizo que los valores de los alquileres crecieran al ritmo de la inflación o más, obligando a muchos inquilinos a tener que mudarse a unidades más chicas o, en algunos casos, compartir la vivienda.

De esta manera, se produce la paradoja de que la norma fue sancionada a mediados del 2020, que tenía como objetivo beneficiar a los inquilinos esté favoreciendo a los propietarios de viviendas que decidieron mantener sus unidades en locación ya que mejoró sus ingresos.

Es cierto que si se mira al mercado global, muchos propietarios se ven perjudicados porque tuvieron que sacar a sus inmuebles del mercado y dejaron de percibir el dinero que les representaba tenerlos alquilados.

Mientras tanto, los propietarios que siguieron ofreciendo su inmuebles en alquiler, obtienen hoy una rentabilidad mejor que hace dos o tres años.

Esto se confirma en un informe realizado por la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre.

Según ese estudio, la rentabilidad anual en dólares en el segmento de casas fue, en abril, de entre 4,3% y 6,7% en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). El Gran Buenos Aires norte alcanzó el mejor registro, mientras que el más bajo fue el oeste del conurbano bonaerense. En la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5%.

En tanto, en el mercado de departamentos, la rentabilidad fue de entre 3,1% y 4,7%, con el nivel más alto en la Ciudad de Buenos Aires.

Estos valores duplican los registrados a fines del 2020 y principio del 2021, cuando ya se empieza a sentir el impacto de la nueva legislación.

Según un relevamiento reciente, el 63% de los hogares admite estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte de esa deuda es utilizada para pagar el alquiler. Los resultados del estudio, realizado en Capital Federal y Gran Buenos Aires, revelan que el problema se profundiza en el caso de los hogares sostenidos por mujeres.