¿Alquilás? Esto es todo lo que tenés que saber de la nueva ley

El Senado de la Nación dio sanción el pasado jueves a una ley que se estaba haciendo esperar y lo hizo sin la presencia de la oposición. Se trata de la nueva ley de alquileres, que prevé beneficios para 9 millones de argentinos y que ya había tenido aprobación de Diputados en noviembre del año pasado. 

El objetivo de la misma es flexibilizar las exigencias para inquilinos de todo el país al permitirles presentar dos opciones de garantía y extender los plazos del contrato de dos a tres años.

La norma, además, modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a inquilinos: aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

El precio del alquiler. El cálculo del mismo es lo primero a tener en cuenta. Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales. Ahora, el monto se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

Entrada en vigencia de la nueva ley. A pesar de su aprobación, como todavía no fue publicada en el Boletín Oficial no se sabe con certeza cuándo comenzará a regir. 

Mes anticipado y el depósito de garantía. Estos montos, en ningún caso, pueden ser mayores al precio del alquiler del inmueble. 

Plazo del contrato. Se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Contratos ante la AFIP. Se debe tener en cuenta que se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Expensas. Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario mientras que las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

Garantía. El locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos). El locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

Intermediarios. De acuerdo a la ley, la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

Conflictos en el contrato.  Tiene que haber a disposición un desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Programa Nacional de Alquiler Social. Se crea con el objetivo de adoptar medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal. Entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.