Nueva ley de alquileres: mitos, leyendas y verdades

Está en estudio si en un complejo año electoral como el que transcurre, los legisladores darán luz verde al ante-proyecto de ley de alquileres, que en nuestra provincia el Colegio de Corredores Públicos inmobiliarios, ha dado en llamar "ley inconstitucional y sin futuro".

A principios de 2016, la Federación de Inquilinos Nacional presentó en el Senado de la Nación un proyecto de Ley de Alquileres que recogía gran parte de los reclamos de los inquilinos, reduciendo según su análisis, significativamente el desequilibrio entre las partes en esta relacióncontractual. La iniciativa en cuestión fue discutida durante todo 2016 en distintas reuniones de comisión del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año.

En Diputados, el tema estuvo paralizado durante mucho tiempo. Recién se discutió cuando el Presidente de la Nación, en octubre de 2018, reconoció la necesidad de avanzar en una nueva Ley de Alquileres y encomendó a su bloque parlamentario a impulsar ese debate en Diputados.

Rápidamente, el proyecto que contaba con media sanción de Senadores obtuvo dictamen favorable en la Comisión de Legislación General de Diputados. Sin embargo, por disputas internas dentro del oficialismoy presiones del sector inmobiliario el proyecto no se trató en el recinto antes de la finalización de las sesiones ordinarias y perdió estado parlamentario.

En nuestro país, alrededor de 8 millones de personasalquilan sus viviendas y sufren distintos avatares en el sentido exacto de su definición (vicisitudes contrarias a la buena marcha de algo) tales como, tener que renovar contrato, contar con el dinero parasu renovación y en el peor de los casos cambiar de entorno a su familia si no logran renegociar el mismo.

Enemigos íntimos: locadores y locatarios

Lo que ocurre es que parece haberse extrapolado este tema a una “guerra entre pobres”, ya que no todos los propietarios de una vivienda que se destina al alquiler son personas adineradas, en algunos casos es el único activo con el que cuentan para hacer frente a sus años de vejez o retiro y tampoco son culpables de que ese porcentaje de la población no aceda a su vivienda propia. Esto es un análisis simplista de una realidad compleja que aleja a la clase media al derecho a su vivienda propia.

El presidente Mauricio Macri le encomendó al secretario de vivienda llegar a un proyecto consensuado, entre inquilinos e inmobiliarias.

A pesar de que el CCPI, de Mendoza explicita en un comunicado en su apartado 2 no haber sido convocado formalmente por la secretaría de vivienda ni por autoridad alguna a la reunión celebrada en el mes de abril del corriente año para el tratamiento del anteproyecto, como así tampoco la mayoría de los colegios profesionales del país.No obstante lo cual el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, confirmó el aval del sector a la iniciativa que deberá discutirse en el Senado.

¿Dios vive en todos lados pero alquila en Buenos Aires?

"Nosotros, el Colegio de Martilleros de la provincia de Buenos Aires y la Cámara Inmobiliaria Argentina fuimos a la comisión de legislacióny estuvimos viendo el proyecto de García Larraburu y es bastante bueno. Cambió totalmente el proyecto que había logrado pasar en 2016" -dijo su presidente Armando Pepe- .“Sorprende -dice el comunicado del CCPIN de Mendoza- que no se haya tenido en cuenta ninguna de las propuestas presentadas en la cuarta cumbre federal inmobiliaria realizada en el mes de febrero de este año en la ciudad de La plata”

En definitiva, Iván Kerr(Secretario de Vivienda) comenzó con la convocatoria y a diferencia de lo que ocurrió el año pasado, se limaron las diferencias con el Ministerio de Hacienda. Vivienda avanzó en un proyecto del ejecutivoconsensuado, coordinado por Jefatura de Gabinete que lleva también el visto bueno de Hacienda.

¿Blanco sobre negro; en qué consiste el texto sobre el que se trabaja hoy?

Qué dice el texto del Ejecutivo:

1- El inquilino no pagará el 4,15% de comisión inmobiliaria. Quedará a cargo del propietario.

2-Dispondrá de alternativas a la garantía real, como pueden ser los seguros de caución.

3-Propondrá incentivos para que los propietarios declaren los contratos ante la AFIP, como la ampliación del monto que puede deducir del impuesto a las ganancias.

4-Elimina la prohibición de indexar los contratos de alquiler, pero no hay por el momento fórmulas de ajuste de los alquileres que sigan a precios y salarios.

5- Plantea ampliar plazo mínimo de locación: contratos por 3 años.

Ley 5.859: Justos por pecadores

Esta ley 5.859 fue una de las principales demandas de los inquilinos en los últimos años. Tras una larga campaña, se logró su aprobación por unanimidad en agosto de 2017y rige en Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Establece que al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler, la inmobiliaria sólo puede percibir comisión del propietario de la vivienda y no del inquilino poniendo esa carga en cabeza de los locadores, quienes contratan el servicio de la inmobiliaria” explicó Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados. La aprobación de esta ley se dio en parte porque las inmobiliarias en Buenos Aires violaban la ley anterior, y en vez de cobrar un mes de comisión al inquilino cobraban dos o más de acuerdo a la demanda y el mercado,lo que lógicamente representaba un despropósito. Pero en la plaza local por ejemplo, en Mendoza esto nunca ha sido así.No se ha cobrado más del equivalente a un mes de alquiler en locaciones urbanas. Caemos siempre en esa reducción simplista: todos somos iguales y no es así.En Mendoza, hay un Colegio (CCPIN) que agrupa a los profesionales de la matrícula con tribunal de ética,centro de fiscalización y centro de mediación que vigila y capacita permanentemente a sus profesionales siendo un ejemplo de trabajo hecho con seriedad.

En dos palabras:

Uno de los efectos no deseados en la intervención del estado en los contratos entre partes, será el desincentivo a potenciales inversores a volcar sus ahorros para financiar nuevas obras de construcción de viviendas, todo ello sin dejar de mencionar que estamos ante la rentabilidad histórica más baja de la inversión destinada a locación. Ecuación simple: menor oferta de vivienda en plaza, mayor demanda, aumento inexorable de los precios de los alquileres.

Es de esperar que se avance rápidamente en una ley provincial, que contemple las necesidades y comportamientos locales, que sea ecuánime y no represente ni una guerra entre pobres ni la intervención lisa y llana del estado en los negocios entre partes.

Fanny Cruz

C.P.I.

Matrícula 045