opinión

Créditos hipotecarios UVA: una bomba de tiempo

Créditos hipotecarios UVA: una bomba de tiempo

 Para aplicar proyectos de políticas publicas dese el estado los pasos, sintéticamente, son:

Identificaccion del Proyecto donde se define el objeto en base a la realidad que se pretende modificar

Formulación del Proyecto donde se establece el procedimiento adecuado para implementarlo

Evaluación del Proyecto se establecen modelos de simulación para verificar la eficiencia y rentabilidad del mismo. La rentabilidad puede ser económica o social. Es conveniente que los proyectos estatales persigan la segunda rentabilidad o beneficios para los destinatarios en particular y para el país en general.

Cuando no se respetan esos pasos o se los realiza en forma incompleta, sin tener en cuenta la mayoría de las variables que participan en el resultado, lo mas probable es que dicho proyecto fracase.

El siguiente análisis pretende alertar sobre los CRÉDITOS HIPOTECARIOS UVAs que, a criterio de este analista, no fue bien Formulado ni adecuadamente bien Evaluado ya que, en principio, solo persigue una rentabilidad económica para las entidades financieras que lo implementan, principalmente el Banco dela Nación Argentina, incrementar el trafico inmobiliario y el movimiento de fondos en construcción de viviendas que incrementen las fuentes de trabajo.

Lo que aparentemente no se ha tenido en cuenta para la evaluación del proyecto es el beneficio concreto para los adjudicatarios de dichos créditos y que les permita reintegrar el monto recibido en tiempo y forma en un todo de acuerdo a las condiciones de tasa de interés del 3,5% más el ajuste por inflación que afectan a las UVAs.
Lo que en principio significó una facilidad para acceder a estos créditos fue que la exigencia de ingresos era, para $1.000.000 por ejemplo, de $24.500 y la cuota mensual no superaba los $6.400

Un ejemplo concreto y real es el siguiente:

APLICACIÓN DE LA INFLACIÓN PARA ACTUALIZAR LA UNIDAD DE VIVIENDA UVA

Si tomamos, como dijimos, un crédito de $1.000.000 de pesos en setiembre del 2017

El valor de cada UVA tenia entonces un valor de $19,87 pesos y en el mes de marzo del 2018 tiene un valor de $22,61 pesos

Por ello el $1.000.000 millón de pesos en septiembre del año pasado era equivalente a 50.327,12 UVAs que surge de dividir el millón de pesos por el valor de la UVA en aquel mes ( 1.000.000 /19,87=50.327,12) y es el equivalente al valor del monto adeudado en ese momento.

HOY ESE MONTO EN UVAs MULTIPLICADO POR EL VALOR ACTUAL ( 50.327,12 x $22,61= $1.137.896) ES IGUAL A $1,137.896 PESOS. Esto significa que en seis(6) meses la deuda pasó a ser de $1.137.896 pesos. Esto implica una tasa de interés anual del 27,58% por ciento,que es lo que afecta la deuda por incidencia de la inflación.

Si consideramos que el ajuste por inflación no se mantendrá en el 27,58% y disminuya al 15% como lo ha estimado el gobierno en su proyección para este año, en un cálculo rápido y directo nos da que en seis(6) años el monto obtenido se habrá duplicado.

Por otra parte la variable de actualización de ingresos del grupo familiar involucrado nunca mantiene el mismo ritmo de actualización que lleva el índice inflacionario, de acuerdo a la experiencia fáctica en Argentina.

Como resultado de este proceso vemos que en seis años el tomador del crédito estará debiendo el doble de lo prestado pero eso no le asegura que su nivel de ingresos suba el cien por ciento en ese mismo lapso de tiempo y con el agravante de que el inmueble adquirido tampoco recibe el beneficio de incrementar su valor al doble del monto en que fue adquirido por la sencilla razón que los inmuebles sufren un deterioro por el uso y por lo tanto una depreciación en su avalúo por amortización según los años de construcción y vida útil establecida para el tipo de construcción de que se trate.

Y cuando se trate de un crédito hipotecario actualizado por UVAs, a un plazo de veinte(20) o treinta(30) años da la sensación que se transformará en una deuda impagable porque en Argentina la inflación sube por ascensor y los salarios por la escalera.

Esto generará un problema social importante, parecido a lo que pasó con la ley de préstamos hipotecarios conocida como " la 1050" donde con el paso del tiempo y a pesar de los pagos efectuados en tiempo y forma, el deudor debía más de lo que ya había pagado al cumplir el plazo.

Y esta situación también generará un problema financiero para los bancos emisores de dichos créditos que se verán imposibilitados de recuperar el dinero prestado en la forma prevista por la operatoria aplicada y tampoco podrán recuperar el monto de deuda porque el bien no cubre el valor de lo adeudado y si para recuperarlo se les ocurre rematar la propiedad hipotecada recibirán un valor inferior ya que además estará afectado a un proceso judicial que genera gastos por honorarios, comisiones y sellados que repercuten sobre el valor final a recuperar.

A esto debemos sumar que la tasa de estos créditos, que era del 3,5% por ciento hasta este mes de abril, se incrementará a partir del mes de mayo de este año a una tasa del 5,5% por ciento, exigiendo que los ingresos del grupo asciendan a $33.400 pesos y la cuota será de $8.000 pesos pensuales.

PROPUESTA

Proponemos dos formas para evitar este posible colapso social para los tomadores de créditos hipotecarios actualizados por UVAs que arrastrará a un colapso financiero para los bancos otorgantes

a) El gobierno debe hacer todo lo necesario para implementar políticas públicas tendientes a lograr que el índice inflacionario no superen dígito y dentro de ese valor ser inferior al 4% anual para créditos hipotecarios.

b) El Poder Ejecutivo debería proponer un proyecto de ley que establezca un seguro que proteja a los tomadores de este tipo de créditos creando un fondo especial de contingencia ante posibles imprevistos que afecten al país y tornen imposible de afrontar las obligaciones a los deudores.

Con respecto a la segunda alternativa tenemos alguna información qué hay legisladores nacionales que ya están pensando y proponiendo esta o una solución similar a lo que el gobierno PRO -RADICAL debería prestar atención salvo que su pensamiento y responsabilidad de gobierno no llegue más allá del año 2019. 

Opiniones (6)
17 de julio de 2018 | 07:23
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17 de julio de 2018 | 07:23
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  1. Pregunto: porqué mdz no publica mi opinión respecto a los crétidos uva donde digo que este gobierno es copia exacta del del turco innombrable, y demuestro que los uva son copia de los préstamos regidos por la circular 1050? Temen algún llamado de atención del gobierno por avivar giles?
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  2. Comenteitor eso es lo que sos un comentador de noticias que no se sirven a los globoludos del gobierno Macrista Decirme en qué país serio y desarrollado del mundo los créditos hipotecarios superan la tasa del 2 o 4% El 27% es un robo y l pobre gente tomó este crédito por necesidad de vivienda sin saber que lo están enganchando con una cuota barata que puede pagar y una exigencia de ingresos que puede cumplir con codeudores Ahora a partir del primero de mayo cambian esas condiciones y las tasas y sube la cuota Qué pasó ? Se les acabó la plata ? Quieren limitar la cantidad de créditos? Para colmo el presidente del Banco Central anunció que la pauta inflacionaria para este año será del 20,24% Entonces el cálculo del Ing Difonso resulta benévolo en 5 puntos de inflación ya que El hizo el cálculo con el 15%. Quiere decir que en cinco años ya vas. Deber el doble de lo prestado Gil acostumbrado a vivir con 40% de inflación te parece poco el 27% Comenteitor con gente como vos los políticos se hacen un festín
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  3. Un robo., a las familias, otro mas y van......Una inflacion que no pueden detener y encima estas tasas impagables.Este Gobierno tiene un equipo economico de ANIMALES.nO TIENEN LA MENOR IDEA DEL DAÑO QUE ESTAN HACIENDO AL pAIS, . lA GENTE que compro, y la que va a comprar esta muy asustada, porque piensa logicamente que no podra pagar semejante cuota con este interes .- Ademas revaluan las propiedades ,obligando a la gente a buscar un medio de ESTAFAR al Estado, ya que este les esta metiendo la mano en el bolsillo.Porque no los echaran a la P.MADRE que losP. y ponen un grupo economico nuevo ,que no quiera perjudicar al pueblo y a los que con tanto sacrificio consiguen llegar a la posibilidad de una casa.-O son boludos o son ineptos , no entienden nada de Economia y estos imbeciles manejan la plata del Pais- Creen que robandole a los trabajadores sanearan el Pais, estupidos hay que producir, NO ROBAR O PEDIR PLATA PRESTADA, HAY QUE TRABAJAR EL CAMPO Y LA INDUSTRIA.-
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  4. Excelente informe...pensar que la necesidad lleva a la gente a sacar un uva!!!
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  5. Mi pregunta es: ¿Que pasa si una familia tipo con 3 o 4 chicos, donde el que trabaja es el padre de familia, por ejemplo en el Carrefour, deja de pagar el credito hipotecario porque se queda sin trabajo? ¿Van a rematar la casa? Todos a la calle? Y encima al rematarla el banco recupera la mitad de lo que prestó, por lo tanto el padre desocupado se queda sin casa y debiendo mas de lo que le habian prestado? Es una pregunta para Ud. Don Eduardo. Saludos
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  6. Lamentable nota. Cuando hace el primer cálculo de interés y determina un 27,58% anual, debiera estar dando gracias por la implementación de los UVA; no hay en el mercado (ni hubo en 09/2017) ningún banco que prestara a esa tasa!! El análisis es de los tiempos de la frase que él menciona "la inflación va x el ascensor y los sueldos x la escalera": lo dijo Perón a inicios de los '70. Las propuestas . . . x Dios!!, que ocurrente!!! salta a la vista que algún diario de los últimos 30 días fue leido por Difonso, no todos, alguno.
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