Alquileres, ventas y dudas: qué puede pasar en el mercado inmobiliario

Alquileres, ventas y dudas: qué puede pasar en el mercado inmobiliario

En MendozAprende analizamos el impacto de la crisis en el mercado inmobiliario. Contratos de alquiler, compraventa de inmuebles, el impacto de la crisis en el precio y los aspectos a los que tienen que poner atención los corredores inmobiliarios para acompañar la recuperación.

MDZ Política

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Por Paola Arcaná

Estanislao Puelles Milán es presidente del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza y en la entrevista abierta realizada a través de Instragram, en el ciclo de charlas de MendozAprende, analizó el impacto del covid-19 en el mercado inmobiliario. Allí hay varios temas críticas: alquileres, compraventa de inmuebles, desarrollos inmobiliarios y también las redefiniciones que debe realizar el sector inmobiliario para poder superar esta crisis de cara al futuro.

Uno de los debates más candentes fue el análisis del impacto de la crisis en la fijación del precio de los inmuebles. ¿Debe bajar el precio en dólares? ¿Es necesario fijar un dólar especial para el sector? ¿Es necesario pesificar el mercado? Esos fueron algunos de los interrogantes que se plantearon. 

Comenzamos la entrevista con una buena noticia para corredores inmobiliarios. Puelles manifestó que desde el Colegio mantuvieron reuniones con el Ministro de Economía de la Provincia, Enrique Vaquié, y que es muy probable que pronto se comience con la reapertura paulatina de la actividad, sujeta por su puesto a los protocolos sanitarios correspondientes.

También remarcó la importancia de incorporar la tecnología como medio necesario para continuar realizando servicios a los clientes, que no solo sería de utilidad para sortear dificultades propias de la situación de cuarentena, sino que son avances que vienen para quedarse, agilizando y mejorando así la calidad del servicio.

-¿En qué estado están hoy las medidas que se han tomado en torno a los contratos de alquileres?

-El DNU determinó durante un plazo de 180 días, o sea hasta el 30 de septiembre, prorrogar los contratos de alquiler, con el espíritu que las familias no tengan que trasladarse. De esta manera pueden conservar el inmueble salvo que no lo quieran. Es decir, es una facultad que queda en la voluntad del inquilino, no del locador. El segundo aspecto importante del DNI fue el congelamiento de los alquileres, también por el mismo plazo, es decir que respecto de las actualizaciones que se habían acordado desde marzo hasta el 30 de septiembre, el inquilino puede acogerse al beneficio del DNU y que por lo tanto que se mantenga el valor del canon a marzo de este año sin actualización durante este período. Es importante aclarar que esta no actualización implica una postergación no una eximición, es decir, a partir del mes de octubre deberán pagarse.

-¿Qué pasa con el resto de las obligaciones a cargo de los inquilinos cuyo incumplimiento pudiera dar lugar al derecho del locador de rescindir el contrato, siguen plenamente vigentes?

-Siguen exactamente igual, al punto que en el caso de los contratos que vencen durante estos 180 días, si el inquilino opta por la renovación establecida en el DNU todas las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato anterior subsisten. Incluso se extienden a los garantes aún cuando ellos no den su conformidad expresa. No obstante recomendamos que se envíe un mail dando a conocer a los garantes que se continúa con el contrato en los términos previstos en el DNU. Si bien hoy no se puede hacer desalojo ni ejecución de contrato, las obligaciones subsisten y para el caso de deudas acumuladas durante este periodo por ejemplo canon de alquiler, expensas, tasas y/o servicios a cargo del inquilino, a partir del mes de octubre, que es cuando se hace exigible el pago, contarán con la posibilidad de pagarlo entre 3 y 6 cuotas mensuales. Si se debe tener en cuenta que en el atraso del pago del canon reajustado a valor de marzo se aplica el interés compensatorio del Banco Nación, no el resto de las penalidades establecidas en el contrato.

En el caso de las expensas la obligación de es del inquilino al consorcio no al propietario por eso no está incluida en los beneficios establecidos en el DNU por eso no hay ninguna variación respecto a este punto en cuanto a las condiciones habituales en que deben pagarse. Solo el 5% del contrato de locación no se había pagado hasta mediados de abril, esto lo arrojo una encuesta realizada por el Colegio, sin embargo con las expensas esto se viene complicando, incluso hay que ver que las mismas han aumentado de una manera considerable y de seguir esta situación seguramente comiencen a haber problemas de mora respecto a ellas.

Es importante destacar que los corredores estamos haciendo un trabajo caso por caso, intentando acercar a las partes a que puedan realizar acuerdos en este sentido respecto a los costos del alquiler y la capacidad de afrontarlo, por eso también ha sido baja la morosidad.

Respecto de tasas y servicios es el mismo criterio, es una obligación del inquilino que en caso de no pagarse al momento en que el contrato deba ser rescindido se acumula una deuda que deberá afrontar frente al locador, por eso recomendamos que servicios y expensas se paguen que son gastos mas chicos en relación al canon.

¿Preguntan nuestros seguidores si hoy se pueden celebrar nuevos contratos y en su caso realizar mudanzas?

Las mudanzas hoy no se encuentran entre las actividades exceptuadas en el Gran Mendoza. En cuanto a la firma de alquileres nada dice que no se pueda hacer, y un contrato aunque no sea certificada la firma igual tiene validez porque es un contrato privado, lo que no puede realizarse es infringir la cuarentena. El tema más sensible y problemático hoy es el caso de quienes ya habían alquilado para mudarse en el mes de marzo o abril, antes de la cuarentena y con este tema se encontraron con que no pudieron mudarse y a la vez continuaron con el contrato anterior, por lo que son personas que hoy tienen dos contratos de alquiler vigentes, por eso acudimos a la razonabilidad del gobierno para que al menos podamos al flexibilizar la actividad y dar respuesta a las rescisiones de contratos y entrega de llaves en contratos vigentes.

-Respecto de los alquileres comerciales, además de esto que venimos viendo que se aplica también ¿Hay alguna recomendación específica?

-Los contratos comerciales tienen una dinámica distinta, hay rubros que están totalmente parados, porque no son esenciales y no pueden vender. En este caso hay una mora del 30%, sin embargo hubo mucha recepción de los propietarios de entender que es necesario negociar en estos casos y sostener los contratos, aunque de seguir esta cuarentena la situación se va a complicar y mucho; para estos inquilinos la paralización de sus actividades impacta no solo no pudiendo pagar el canon sino que no pueden hacer frente a ningún pago de las obligaciones contractuales.

Es muy importante hoy negociar, recomiendo conservar un buen inquilino, eso es sacarse un problema de encima.

También es importante remarcar que los locadores que estén en situaciones de vulnerabilidad - por ejemplo las personas mayores- establecido el mismo DNU, debe cobrar el canon sobre todo si el inquilino puede pagarlo, es decir, aquellos que continúan percibiendo sus ingresos, apelamos en esto a la buena fe de los inquilinos.

-¿Qué pasa si el inquilino opta por rescindir, porque no puede hacer frente a sus obligaciones y hace una resolución anticipada del contrato, corre la multa prevista?

-Después de esta pandemia vamos a ver mucha jurisprudencia sobre todo en el sector inmobiliario, por eso siempre apelamos a que las partes medien. La resolución por si misma debe cumplir con la indemnización prevista por el Código Civil, en principio, pero hay otras normas y principios que se pueden aplicar de manera que los jueces podrían entender que las multas no se apliquen en el caso de rescisión cuando esté justificada en un contexto de crisis.

-Entrando en la compraventa de inmuebles ¿Hoy es una buena opción invertir en ladrillos?

-El mercado inmobiliario viene en crisis hace tiempo. El año 2019 fue el peor año de la historia en materia de compraventa de inmuebles, probablemente producto de la incertidumbre política porque fue un año electoral, también la incertidumbre cambiaria y un factor determinante fue las altísimas tasas de interés de los plazos fijos, lo que llevó a los inversores a que optaran por ellos en vez del mercado inmobiliario. Asique hoy tenemos una crisis dentro de otra crisis, veníamos de una crisis muy fuerte y nos encontramos con el cisne negro del covid-19 que hizo estragos. Si bien en el 2020 comenzó a bajar el interés de los plazos fijos lo que nos llevó a creer que el mercado iba a reactivarse, hoy estamos en medio de esta cuarentena que, sin embargo, pienso que en estos contextos dramáticos la inversión en inmuebles es la más segura para capitalizarse. De hecho si uno hace un análisis de la caída de bonos y acciones, sin duda los inmuebles a pesar que van a tener una baja van a ser los que menos van a sufrir en esta crisis.

-Actualmente con el tema del dólar y la fuerte suba ¿las propiedades van a bajar su precio en dólares o se va a fijar un tipo de cambio del dólar propio para el sector?

-Para nosotros desde el año pasado venimos sosteniendo que deben bajar sus precios en dólares. Comenté recién que el año 2019 fue muy malo para la compraventa, y además de las tres variables que expresé, el interrogante es qué hizo el sector inmobiliario para gestionar esta crisis, me refiero a todos los protagonistas, sobre todo propietarios e inmobiliarias que quizás no supimos encontrar los precios razonables de mercado para que aunque sea, una parte, de esas inversiones se volcaran al mercado. Ante esta situación actual que se suma, los valores sin duda van a bajar.

Hace 24 meses el tipo de cambio del dólar era de $18,20 o sea que un inmueble de cien mil dólares valía dos millones de pesos, hoy prácticamente vale doce millones de pesos, estamos hablando de un 500%, algo pasó en la economía y parece que le mercado inmobiliario no se enteró. Los propietarios que tienen esas expectativas van a quedar fuera de la torta y no van a poder realizar sus ventas. Hoy no va a pasar como en el 2001 que en poco menos de un año ya se había recuperado el mercado , creo que esta crisis es distinta y los inmuebles van a tener que sincerar sus precios en dólares. El metro cuadrado de construcción ha bajado un 50% en dólares en 6 meses, entonces el mercado del usado va a tener que bajar sus precios; la pregunta es cuánto, no lo sabemos para eso hay que esperar salir de esta crisis, pero solo van a poder vender aquellos que se acomoden a la realidad del mercado.  

-Respecto de la rentabilidad, vamos a un escenario con inflación y recesión, entonces qué precio pueden llegar a tener los alquileres, habrá demanda para un alquiler en un valor conforme al porcentaje de rentabilidad que debiera tener según el valor del inmueble? 

-Efectivamente hoy estamos con la rentabilidad más baja de la historia, hoy un inmueble está dando un 2% de interés anual sobre el capital invertido, hace apenas 2 años era del 6 % o 7% anual, sin embargo el que invierte no solo mira la renta sino la seguridad de invertir en ladrillos.

-Los seguidores opinan que debe pesificarse el mercado, preguntan por qué debe bajar el precio en dólares si los inmuebles no valen menos sino que es el peso el que vale menos, otros  dicen que el precio de la construcción bajo en dólares pero materiales y mano de obra se ajusta por inflación.

Deben bajar en dólares porque aumentó en 500% en 24 meses, eso no es normal. La construcción tiene un porcentaje dolarizado, el 35% del metro cuadrado, y el resto de la cadena está pesificada. Entonces con un 500% de aumento del dólar y una inflación acumulada en 24 meses del 110% en pesos, no hay manera que resista que un inmueble que valía cien mil dólares hace 24 meses hoy valga lo mismo. En definitiva los corredores inmobiliarios lo que hacemos es interpretar el mercado, luego el mercado es el que manda, muchos analistas internacionales están hablando de una baja sustancial en el valor de los inmuebles.

Creo que el mercado inmobiliario que vamos a ver en inmediato es un mercado para pocos, es decir, solo para inversores, no para consumidores con necesidades genuinas porque no hay créditos hipotecarios y no hay manera que pueda ahorrar hoy una familia. Esperamos que el Gobierno después de esto tome algunas medidas para reactivar el mercado inmobiliario que hasta ahora no hay, hoy el gobierno tiene otras urgencias, no creo que hayan novedades en el corto plazo, al menos en créditos hipotecarios.

Finalmente pesificar el mercado seria ideal, pero hoy es imposible pensarlo. En el año 2005 /2006 con un inflación de un digito nadie hablaba de dólares, hacíamos las operaciones en pesos y se mantenían y lo mismo con los alquileres, no se hablaba de actualizaciones. Entonces el problema que tiene la Argentina es la inflación. La economía esta dolarizada porque tenemos un peso débil y quien invierte quiere resguardar su capital. Incluso el sistema creado a través de las UVA también se vieron enormemente afectadas por la inflación.

-Me comentaste respecto a una suerte de burbuja que se venía gestando en relación a la cantidad de desarrollos inmobiliarios y oferta de compra en pozo ¿qué se está previendo en este sentido en el contexto de la crisis?

-Los desarrollos inmobiliarios tienen un aspecto que marca el valor del inmueble, porque los desarrollistas para mantener su rueda en marcha salen con ofertas agresivas, en cuotas y pesos, por lo tanto el mercado del usado no va a poder competir con la venta en pozo. 

Respecto de la burbuja, en argentina no tenemos el problema de los créditos hipotecarios, porque aquí lo que se invierte en inmuebles es dinero de ahorros, pero si se genera la burbuja cuando muchos inversores se involucran en estos desarrollos con grandes expectativas de rentabilidad que le promete el desarrollista, que luego no encuentra porque no está el comprador final, es decir, no puede vender después ese inmueble y debe destinarlo a una renta por medio de un alquiler, entonces hoy están alquilados y no vendidos que era la expectativa del inversor.

-¿Qué ha mostrado esta crisis que necesita el mercado para mejorar?

-Necesitamos reglas de juego transparentes que se sostengan en el tiempo. La inversión inmobiliaria para mucho es única, o sea solo compran un inmueble en toda su vida, es muy importante, por eso también la importancia de hacerlo con un corredor matriculado, nómina que puede verse en la pagina del Colegio www.ccpin.com.ar; en este caso si hay irregularidades el consumidor puede iniciar una denuncia ante el Tribunal de ética, mientras que si uno lo hace con un corredor ilegal solo dispone de las denuncias legales.

Un caso particular se da con las franquicias inmobiliarias que llevan a delante una actividad ilícita porque están trabajando con agentes inmobiliarios que no son matriculados, la ley establece claramente que par ser corredor inmobiliario necesitas titulo universitario y matriculación en el colegio. Hemos realizado una presentación que ha sido confirmada por la Suprema Corte de Justicia de Mendoza declarando que las franquicias ejercen una actividad ilegal.

Necesitamos una macroeconomía más ordenada porque con un poco de estabilidad ya el inversor piensa en el mercado inmobiliario en forma inmediata, que te diría que desde el año 2008, en la época de la crisis con el campo, desde allí que el sector inmobiliario viene golpeado y no ha podido levantarse del todo.

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