opinión

Código Civil: ¿qué más cambió?

La abogada Paula Vetrugno en un segundo análisis sobre el nuevo Código.

Código Civil: ¿qué más cambió?

 El nuevo Código Civil y Comercial Argentino, sancionado por el Congreso de la Nación y que entrará en vigencia a partir del 2016, debemos tener presente que se introducen importantes reformas en el Libro Cuarto del mismo que trata acerca de los “DERECHOS REALES” ya que se amplia el numerus clausus del derecho de dominio, esto es que solo lo integran los derechos taxativamente nombrados; pero se incorporan instituciones que usamos cotidianamente, solo normadas por leyes dispersas como la propiedad horizontal; los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, que fueran llamados los nuevos derechos de propiedad.

Así, sin saber que ley los regula, casi todos tenemos a algún ser querido en un cementerio parque o vivimos en un edificio con cientos de vecinos a nuestros lados; o gozamos de vacaciones en distintos lugares de la argentina o del mundo porque poseemos un tiempo compartido. Somos dueños de distintos derechos de propiedad, de dominio, que surgieron con posterioridad a los que pensó en su momento Vélez Sarsfield y que plasmó en el Código Civil viejo, aunque no tanto, ya que estará vigente por catorce meses mas, hasta que alcemos las copas celebrando la llegada del año 2016.

A partir de ahí, tendremos en un mismo cuerpo legal todas las normas necesarias para una regulación clara, unificada y sin contradicciones de derechos que ejercemos a diario, sin darnos cuenta.

Por ejemplo si tenemos una propiedad en conjunto con otra persona, a esto lo llamamos condominio que sufrirá importantes innovaciones a partir de la puesta en marcha del nuevo Código Civil.

En este orden de ideas se regula que quién administra el condominio; si no hay consenso entre los dueños, deben realizar “asambleas” a los fines de determinar la administración del mismo –al estilo de las sociedades comerciales- para su uso y goce por parte de todos. En los casos de indivisión forzosa temporaria, como en las sucesiones, por ejemplo, se podrá convenir la suspensión de la división por un plazo que no exceda los diez años.

Hoy tenemos condominios forzosos, como es el caso donde varios hermanos son propietarios de un inmueble heredado de sus padres, pero uno solo de ellos vive en el mismo, in eternum, perjudicando el derecho de uso del resto de los coherederos. Ahora parece que tiene principio de solución este abuso del derecho de uso por parte de un solo heredero.

Cuando se pretende solicitar la división judicial de este condominio, por uno de los excluidos del uso, vemos como inmediatamente se rompe la familia; hermanos que no se hablan de por vida por “ladrillos”. Al contar con normas claras y precisas, pues todos deberán atenerse a ellas y la unión familiar deberá continuar.

También se incorpora la figura de “la partición nociva” para el supuesto que sea perjudicial a los intereses de los condóminos o al aprovechamiento de la propiedad, el juez puede disponer de la postergación de su división por el termino máximo de cinco años; pudiendo el juez disponer la partición anticipada, ante hechos graves que acontezcan.

Respecto a la propiedad horizontal, regulada hasta fines del año que viene por la Ley 13.512, en el nuevo cuerpo legal, se la define –Art. 2037-; se obliga a los titulares de dominio o de condominio a redactar por escritura pública un reglamento, el deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, a los fines de la publicidad hacia terceros.

Se regula la personería jurídica del consorcio, cuyos órganos deberán ser: la asamblea; el consejo de propietarios y el administrador. Asimismo, se establecen de manera clara y concreta las facultades y obligaciones de los propietarios. Una figura innovativa para quienes viven en edificios, es la del subconsorcio, atento los conflictos y diferencias que suelen producirse en los consorcios.

No menos importante en el ámbito del derecho de propiedad es la regulación de los conjuntos inmobiliarios, actualmente regulados por leyes dispersas de carácter provincial o municipal; con lo cual se con el nuevo código tenemos perfectamente normados los clubes de campo, los barrios cerrados o privados; los parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda temporaria o permanente, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos aquellos que tengan usos mixtos.

Destaca en esta normativa que en todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos, continúan rigiendo las normas administrativas locales de cada jurisdicción –provincial o municipal-.

Todos estos conjuntos inmobiliarios modernos, conforman para el nuevo código civil un derecho de propiedad horizontal especial –Art. 2075-.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes, es decir todos los que actualmente contamos en nuestra provincia, por ejemplo, y con gran auge, se les impone la obligación de adecuarse a las normativas modernas.

No menos importante son las disposiciones que encontramos respecto a los cementerios privados –hasta el año que viene solo regulados por leyes provinciales u ordenanzas municipales de estricto carácter local- a los cuales se los define como “inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.

Es decir, quienes tenemos a un ser querido en un cementerio privado, somos propietarios de un inmueble al que ahora se lo llama derecho real de sepultura.

Se les impone obligaciones o deberes a los administradores de estos cementerios privados, tales como el Registro de Inhumaciones con datos identificatorios de cada persona inhumada; u otro registro de los titulares de los derechos de sepultura en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

Se dispone que las parcelas exclusivas son inembargables, a excepción de los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; expensas, tasas e impuestos o contribuciones correspondientes a aquellas.

Los famosos “tiempo compartido”, solo regulados por la Ley Nº 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, hoy los tenemos en el Código Civil, incorporados como derecho de propiedad –como tenemos nuestra casa, por ejemplo-, por lo que se aplican a los propietarios de estos tiempos compartidos, las mismas normas de los derechos reales.

De manera que desde el 2016, todos los que resultamos dueños de algunos de los bienes que hemos enunciado, como un departamento en un edificio; una parcela en un cementerio privado; un lote en un barrio privado o un título por tiempo compartido para vacacionar, contaremos con los derechos y obligaciones normados claramente, con una legislación de fondo que nadie podrá desconocer, evitándose con ello frecuentes estafas o vulneración de derechos como hemos visto, propio de aquellas zonas grises de la legislación.

Esperemos.

Opiniones (0)
14 de diciembre de 2017 | 16:46
1
ERROR
14 de diciembre de 2017 | 16:46
"Tu mensaje ha sido enviado correctamente"
    En Imágenes
    Leopardo al acecho
    7 de Diciembre de 2017
    Leopardo al acecho