Tres opciones de créditos hipotecarios

Análisis de las líneas de crédito vigentes para vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Cuál conviene más y por qué. Datos para analizarlo.

Los nuevos Procrear ABC (Ahorro Bonificación y Crédito) se convirtieron en el tercer programa de créditos Hipotecarios de la era Macri, al igual que los anteriores el capital se ajustará con la inflación y los interesados deberán contar con un ahorro previo. 

Pero hay diferencias bien marcadas a tener en cuenta antes de optar por uno o por otro crédito -además de que en el caso del Procrear hay que calificar con el sistema de puntos del que dispone el programa-, tanto el programa del gobierno como el del Banco Central (UVIs), como el del Banco Nación, son para vivienda "primera, única, familiar y de ocupación permanente".

Los tres créditos:

UVIs: Se prestan hasta 2 millones de pesos; la Relación Cuota Ingreso (RCI) no puede superar el 25% del ingreso familiar; el capital tiene una tasa fija de entre el 4% y el 6% (según cada banco) y se indexan según las Unidades de Vivienda que se actualizan diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Deberá ser devuelto en un plazo máximo de 15 (aunque si la cuota superara el 25% del ingreso familiar, se podrá acceder a una refinanciación). 

Este sistema prevé una financiación de hasta el 70% de la vivienda, es decir que para una propiedad de $1.000.000, los interesados deberán tener ahorrados $300.000, más los costos de escrituración, tasación, etc; y pagarán cuotas superiores a los $9.000. 

En este sistema se pide un ingreso mínimo de $8.056, que haría a la persona beneficiaria de un crédito de $252.000, aproximadamente. Participan los bancos privados: Ciudad, Galicia, ICBC, HSBC, Itaú y el banco Hipotecario.

 El crédito es para "vivienda primera y única" familiar, pero admite la utilización para ampliciones, refacciones, etc.; además de la compra. 

Banco Nación: El capital asciende a los $2.5 millones y en este caso la RCI no puede superar el 30% de los ingresos del grupo familiar que, en este caso, se pueden completar con los ingresos de padres, hermanos etc. (preferentemente que ya tengan sus viviendas y que no pretendan acceder a un crédito por su cuenta ya que actuarían como "codeudores"). El capital no se indexa, pero el préstamo tiene una tasa del 14%, con un Costo Financiero Total de alrededor del 16% durante los primeros tres años, luego variará según la inflación.

El Nación financia hasta el 80% del costo de la vivienda y está destinado a la compra de vivienda primera y única. El préstamo tiene un plazo máximo de devolución de 20 años -Las cuotas para un préstamo de $800 mil rondan los $11.000-.

Procrear ABC: A diferencia de los dos anteriores, en este participa el gobierno con parte del Capital ("ABC" hace referencia a los pilares del programa: ahorro, bonificación y crédito). Y deberán ser devueltos en un plazo máximo de 15 años.

El Ahorro deberá tenerlo cada familia es decir que para una vivienda de $1 millón, será necesario que los aspirantes cuenten con $100 mil (10% del valor de la vivienda) y el gobierno integrará $300 mil para familias con hijos o $200 mil para familias sin hijos a modo de Bonificación. El resto, el Crédito, lo aportará alguno de los bancos participantes (a elección del beneficiario). 

La tasa será fija, pero el capital se ajustará con las Unidades de Vivienda. Al igual que en los casos anteriores, la cuota no podrá superar el 25% de los ingresos. 

A tener en cuenta: En todos los casos habrá que contar con el dinero para afrontar los costos de tasación de la vivienda que se piensa adquirir, la comisión que descuenta el Banco, y la escrituración y registro. Estos pueden alcanzar los $45.000 para el caso de una vivienda de $1.000.000 -conceptos variables, dependiendo de las entidades crediticias-.

Vivienda casa construccion hipotecarios N

¿Cuál es más conveniente?

En cuanto a qué conviene más, cada familia deberá sentarse a evaluar sus posibilidades, todos los créditos implican un riesgo pero hasta el momento el que menos atado a la inflación parece estar -al menos durante los primeros tres años- es el del Banco Nación, los otros dos variarán según las decisiones que tome el Gobierno junto al movimiento de los mercados.

El crédito del Banco Nación se ajusta con el coeficiente de variación salarial, por lo que se ajustaría una única vez al año, según el promedio de los salarios que publica el INDEC y en los tres años en los que se mantiene a tasa fija, el cliente obtendría una leve ventaja. 

Tanto el Procrear como el del Banco Central plantean un incremento en el valor del capital según las UVIs, por lo que si la inflación fuera inferior al 14% de interés que plantea el Nación, los dos primeros resultarían mucho más convenientes que el último.

 Sin embargo, el Banco Central publicó un seguimiento sistemático de los principales pronósticos macroeconómicos de corto y mediano plazo en el que hablan de un aumento sostenido de los precios hacia 2017 de alrededor del 19%, aunque con tendencia descendente (estiman que sería menor al 16% en 2018). De cumplirse dichos pronósticos, el sistema UVIs sigue sin ser muy alentador.

Pese a esto, lo último a tener en cuenta es que en los nuevos Procrear el Gobierno bonifica una parte del capital, por lo que el dinero que se le pida al banco sería menor y por lo tanto, el riesgo disminuye.

En cualquier caso, tomar la decisión de pedir un préstamo hipotecario requerirá de muchos cálculos familiares, y posiblemente habrá que reducir al máximo los gastos que no sean considerados vitales, a fin de reservar el dinero para afrontar la cuota que en todos los casos parece ser superior a la de un alquiler. 

 




Opiniones (2)
21 de agosto de 2017 | 08:21
3
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21 de agosto de 2017 | 08:21
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  1. ¿Y qué hacen con $800.000? De todos modos las buenas tarjetas de crédito de al menos el mejor banco, te prestan sin preguntar para qué, hasta $500.000, incluso el cliente decide en cuantas cuotas lo devuelve y no hipotecarios, sólo del DNI y la declaración de ingresos.- Esto del procrear está en manos de gente que no sabe nada del tema. Y con el banco Nación de por medio, ya es un salvavidas de plomo que nadie se saca de encima.-
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  2. ¡¿Buen informe¡¡Tecnicamente impecable,El acceso al mismo es difícil ¡ Principalmente p/ aquellos con salario menor a el requerido También creo ,que es injusto el requisito acerca de la edad tope,(p/ej. jubilados )
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