Construcción en Argentina: ¿el sueño de la casa propia?

Las dificultades para acceder a una vivienda condicionan la oferta, que hoy se orienta a suplir esa falencia con propiedades destinadas al alquiler, al tiempo que se resguardan ahorros; por otro lado, se construye para el segmento de altos ingresos

Las dificultades de la clase media para acceder a la primera vivienda tienen su correlato en el mercado inmobiliario: cada vez se construyen más edificios con departamentos pequeños destinados a alquileres.

En un momento en que las posibilidades de acceder a un crédito hipotecario escasean para ese público, las inversiones orientadas a ese tipo de inmuebles también se relacionan con los precios. En el sector señalan que las propiedades pequeñas son "más fáciles de colocar" por estos días, en que los costos de las propiedades se mantienen en niveles récord.

Especialistas consultados por lanacion.com, coincidieron en que además, son una manifestación del hábito argentino de usar a los ladrillos como refugio de valor. Esa práctica se extendió tras la crisis de 2001 por la desconfianza en el sistema financiero. Aunque también en el tiempo que duró el cimbronazo este mercado sufrió con una importante desvalorización de las propiedades, desde hace algunos años, resguardar el dinero de este modo resulta más seductor que otras opciones consideradas más riesgosas para aquellos que cuentan con un capital.

Hoy en medio del proceso inflacionario, esta alternativa cobra nuevo atractivo, a pesar de que a través de un alquiler no se obtenga una renta extraordinaria, indican los especialistas.

Acorde con las dificultades para comprar, el mercado produce inmuebles que sirven de primera vivienda -sin llegar a ser propia-, a aquellos que no pueden adquirirla. "Se está generando oferta para alquilar y no tanto para vender, orientada a gente joven, a parejas que cuentan con moderada ayuda familiar y para quienes la posibilidad de tomar un préstamos hipotecario es mas enunciativa que real", analizó Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios y presidente de la Asociación Argentina de consultores y profesores de real state (APPI). Según detalló, se trata de edificios de departamentos en zonas que no son tan caras y se caracterizan por estar bien comunicadas.

Para algunos. La segunda corriente de inversión destacada por los expertos se relaciona con la construcción de productos Premium, que apuntan al segmento de alto poder adquisitivo. Es decir, a aquellos que acceden más fácilmente al crédito hipotecario, o a un público con excedente suficiente como para volcarlo en propiedades con comodidades mayores.

En su análisis, José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, consideró que el motivo por el cual "se está haciendo foco sobre todo, a la construcción de departamentos chicos, para inversores pequeños, y a construcciones Premium (de 4 ambientes en adelante) para un usuario final de alto poder adquisitivo", es un bache en el funcionamiento del mercado.

El experto lo graficó en su relato como un círculo vicioso: "Desde la oferta, falta un producto que pueda desarrollarse para la clase media pensando en constituir la primera vivienda. Eso ocurre porque la demanda no existe, porque esos sectores no lo pueden pagar. Entonces, la oferta no responde".

La ciudad de Buenos Aires sirve de maqueta para ejemplificar las dos tendencias del mercado. Las cifras oficiales correspondientes a 2010 muestran que los permisos de obra solicitados para la construcción de unidades de un ambiente totalizaron 5180, y de dos, 3789. Los números son significativamente más bajos para edificación con tres, cuatro y más ambientes, según se desprende de los datos. En términos porcentuales, los permisos de los más pequeños alcanzaron, entre las unidades de uno y dos ambientes, el 78,91% sobre el total en la categoría.

En el caso de las construcciones de espacios de pocos ambientes, afirmó el experto de Reporte Inmobiliario, responde a una lógica: al reducirse la superficie, se reduce precio final, y el inversor puede ir pagando en forma mensual mientras avanza la obra.

El especialista indicó que la demanda hoy es "selectiva" y está constituida por aquellos que poseen recursos propios. "Una vez resuelto su problema habitacional, la búsqueda de una segunda vivienda se concentra en tener mayores comodidades, en espacios dotados de amenities, mejor localización, vistas y seguridad", explicó Rozados.

Respecto de la localización de esas construcciones, Tabakman, amplió: "Se concentran en los lugares más clásicos de la ciudad, con altos costos, que también obedecen a la presión de la demanda de parte del segmento de ingresos más altos de la población". "Eso -indicó- imposibilita el acceso de la clase media" a una propiedad.

Fernando Haehnel, gerente de real estate de Deloitte, aportó una mirada retrospectiva que justifica la elección de ambos lados del mostrador: "Los inmuebles de lujo fueron los que menos se devaluaron en la crisis. En términos relativos, las pérdidas fueron menores. Por ejemplo, si el precio de una propiedad en Almagro cayó 70%, el de una en la avenida Alvear cayó sólo 20%", precisó.

El territorio porteño se está cubriendo con este tipo de productos, ubicados generalmente en torres. "Se está alcanzando un nivel de saturación en norte que genera oportunidades en otras zonas que habían quedado más relegadas, como el sur y el oeste de la ciudad", graficó el analista de Deloitte.

Apuesta de largo plazo. Para los inversores que son, desde otro punto de vista, "ahorristas en ladrillos", si bien el escenario no es de lo más favorable, la última crisis mundial pasó casi por el costado justamente por la escasez de crédito, sin generar colapsos en los precios de las propiedades como en otras economías donde el endeudamiento superaba la mitad de las operaciones.

El negocio de quienes deciden poner en alquiler su segunda propiedad supera los límites de ese contrato. "La renta por alquiler, que ronda un 5% anual, es baja por la amplia disponibilidad. Pero también se apuesta a otra renta por diferencia de valor, que tiene que ver con la revalorización del inmueble", analizó Mariano Lamothe, economista jefe de la consultora Abeceb.com.

En ese sentido, Tabakman señaló que "como los precios se encuentran en máximos históricos, la apuesta es a que se mantengan".

El ahorro en ladrillos, contra otras opciones, sigue siendo atractivo: "Invertir en real estate sigue siendo una forma de reservar valor en dólares. Eso no se ha caído. Hay que tener en cuenta que en una economía con un 30% de inflación orientada al consumo, quien ahorra con un depósito a plazo fijo pierde", amplió Alejandro Bianchi, de Invertir Online.

Como instrumento para canalizar el ahorro, Haehnel destacó la posibilidad de formar parte de un fideicomiso al costo para ahorristas que posean, por ejemplo, un monto de 50.000 dólares, insuficiente para comprar un inmueble en Puerto Madero. Esta opción posibilita pago inicial y cuotas mientras se realiza el desarrollo. Luego, existe la opción de quedarse o irse".

Escenario de incertidumbre. Rozados pronostica una contracción de la oferta que se viene manifestando con un descenso en la actividad a lo largo de los años desde el pico de 2007. "Por el aumento de costos que genera el encarecimiento de la tierra, de los insumos y la mano de obra, no hay una rentabilidad acorde a los riesgos. No es el mejor momento del negocio, porque es complicado planificar un valor de venta a dos o tres años en medio de un proceso inflacionario".

Además, por el escaso acceso a créditos, no hay un apalancamiento de la demanda que colabore a colocar el producto. El año pasado, sólo un 6% de las operaciones de compra en la ciudad se efectuaron por medio de créditos hipotecarios. "Eso genera más incertidumbre", concluyó Rozados.

Para Haehnel, la actividad sigue siendo rentable, aunque la expectativa inflacionaria preocupa a los constructores. Los valores se van ajustando a los costos. "Ante la falta de opciones, sigue siendo atractivo en el largo plazo", aclaró, quien augura un típico período de transición con una posible "desaceleración" en este año de elecciones.
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